通天閣-新世界

大阪不動產市場趨勢-2019年12月份

2020年關西公寓市場預測:大阪、京都和神戶之供應量與房價趨勢

根據大阪不動產市場趨勢-2020年5月份一文,關西地區新建公寓供應量受到疫情影響,供應量暴暴降84%,但價格仍繼續上漲。那麼,在新冠疫情爆發以前的關西不動產市場原本應該是什麼走勢?

根據不動產經濟研究所(REEI)於2019年末發佈的2020年關西地區新建公寓市場供應趨勢預測,關西地區的供應量和房屋價格應比2019年小幅增加,大阪市中心和京都市區的超高層公寓大樓供應量則應該大幅增加。

關西地區(又稱「近畿圈」)包括京都府、大阪府、兵庫縣、奈良縣、和歌山縣、和滋賀縣。以下是當時當時對於2020年關西地區房地產市場預測的主要摘要。

關西地區房市預測

  • 房地產開發商預計在2020年推出1.7萬戶新公寓,比2019年增加1.2%。
  • 2019年全年總共供應了約1.68萬戶新公寓。因高出預期的銷售價格和10月1日消費稅調漲等負面影響,實際供應量低於預期,比2018年減少19.8%。
  • 2020年的平均銷售價格預計將繼續上漲。
  • 關西各城市新公寓供給量預測:
    • 大阪市:7700戶 (同比減少-7.5%)
    • 大阪府:3400戶 (-8.8%)
    • 神戶市:1900戶(+26.7%)
    • 兵庫縣(不包括神戶市):1700戶(+6.3%)
    • 京都市:1300戶(+54.8%)

大阪市中的超高層公寓供應預期將大幅增加

  • 在2019年,大阪的高層公寓(Tower Mansion、高層塔樓公寓)存在供不應求的問題,因此開發商計劃在2020年大量推出的超高層公寓。
  • 在過去的幾年以投資為目的的1K公寓(有衛浴和廚房的單間套房)物業有增加的傾向,並成為大阪新建公寓市場的一個值得注目的特徵,因為這些房地產類型被視為具有可以與酒店建設相比的競爭力。REEI預測,在2020年1K大小的投資型房地產也將由市中心擴展到市區外圍地區。
  • 京都市區的新建公寓開發呈減少趨勢,但在市區外圍地區的中型規模開發建案依然活躍。
  • 神戶市和兵庫縣全域的新建案規模越來越中大型化,因此供應預計將增加。

供應量仍低

  • 2019年1月至10月的實際動工興建的新建公寓共21060戶,比2018年同期減少4.4%。
  • 2019年11月底新建公寓總庫存為2174戶,比2018年同期少了17.9%。

平均銷售價格預計將繼續上漲

  • 2019年1月至11月,關西地區(近畿圈)新建公寓售價平均為3781萬日元,相較2018年同期下降1.6%。而東京首都圈地區的新建公寓售價平均為6006萬日元。
  • 2019年1月至11月,關西地區(近畿圈)新建公寓的每平方公尺(m²)單價為67.3萬日元,為連續7年上漲。而東京首都圈地區的m²單價為89萬日元。
  • 關西地區的新公寓平均售價在2020年預計將繼續上漲。如果大阪獲選贏得包括賭場在內的IR綜合度假區(大阪IR基本構想)建設,則規劃中的IR區域附近的地區的房地產價格將有望提升。此外,鄰近2025年大阪世博會的地區也有望升值。
  • 住宅開發商面臨著與酒店和辦公大樓開發商爭奪建築工和市中心土地的激烈競爭。這些因素會推高建設成本和土地價格。

近畿圈各地區的新建公寓平均銷售價格

以下是2019年1月至11月關西地區各地區和主要城市的新建公寓平均售價。

  • 大阪府(不包括大阪市):4180萬日元,(相較去年同期)同比上漲1.5%;m²單價57.8萬日元,(相較去年同期)同比上漲1.0%
  • 大阪市:3511萬日元,同比下跌1.2%;m²單價78.5萬日元,同比上漲1.7%
  • 兵庫縣(不包括神戶市):4742萬日元,同比上漲7.3%;m²單價63.4萬日元,同比上漲8.0%
  • 神戶市:3447萬日元,同比下降10.6%;m²單價62.9萬日元,同比下跌9.1%
  • 京都府(不包括京都市):3152萬日元,同比下跌36.7%;m²單價44.8萬日元,同比下跌30.4%
  • 京都市:3536萬日元,同比下降7.3%;m²單價68萬日元,同比上漲5.1%
  • 奈良縣: 3766萬日元,同比上漲1.7%;m²單價46.8萬日元,同比下跌8.4%
  • 滋賀縣: 3819萬日元,同比下跌6.5%;m²單價51.6萬日元,同比下跌3.9%
  • 和歌山縣:3891萬日元,同比上漲1.0%;m²單價50.5萬日元,同比下降1.9%

 其他值得關注的要點

  • 越來越多開發商在離車站稍遠的地方開發新建案,加劇了郊區獨棟住宅的競爭。
  • 打算多買一戶或換住新房的中高年購房者的購屋需求旺盛,增加了郊區大型轉運車站周邊的房市買氣。
  • 2019年1月至11月在關西地區共有80家住宅開發商,而在2018年為87家。

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有關關西地區的後續房地產趨勢請參見:關西地區新建公寓供應量暴減84%,創1991年以來最低水平

有關東京首都地區的房地產趨勢請參見:2020年東京公寓市場預測:供應和銷售價格趨勢


資料來源:不動產經濟研究所 2019年12月新聞稿

主圖:iStock照片。從新世界眺望通天閣。