日本房地產市場

東京新建公寓市場2020年第1季度前的市場狀況和今後展望

原文:Jeff Wynkoop

3月31日是絕大多數日本公司的年度最終日。回顧去年,我們看到了東京23 區的公告地價(日文:公示地価)連續七年上漲。不過,土地價格上漲速度(4.6%)相較去年(4.8%)有所放緩,部分人士認為是受東京奧運的影響。

住宅開發商

2019年,東京23區新建公寓的平均價格高達5980萬日元,創泡沫時代以來的新紀錄。

值得關注的重點是,可能是為了降低持有成本的原因,開發商過去喜歡把已竣工的房地產一次性全數上市銷售,並使當地的房價暫時下跌。但開發商在2019年開始改變策略,開始傾向在其資產負債表中持有房產相對較長的時間,且在當地緩慢釋出銷售,而不會像以往一樣在當地一口氣釋出大量新房產(特別是在2008年之後)。結果,再加上建築成本的上漲,儘管某些買家對於較高房價遲疑不決,仍有助於保持較高的銷售價格。

事實上,七大房地產開發商掌控著東京50%以上的新住房市場,這也意味著只要他們能平穩供應,就可以或多或少地能保持新公寓的高價。

位置!位置!位置!

上個財政年度中,新建公寓的需求仍然很高,其前提是要位於市中心並在比較便利的位置。

例如,東京建物開發的「白金 The Sky (白金ザ・スカイ)」是共有1247戶的大型開發建案,距離高人氣社區—白金高輪地區的主要車站只有3分鐘路程。此建案於2019年11月上市銷售,且銷售迅速。儘管其房價高昂(每3.3平方米670萬日元)大大高於東京新公寓的平均房價(根據東京Kantei的統計,每3.3平方米309萬日元)。事實證明,越來越多消費者為了便利性以及他們認為可長期保持的資產,願意支付付出更多金額。

根據東京Kantei的統計,2019年在東京上市的新建房產中,大約有一半位在距離最近車站的路程在5分鐘以內。雖然開發商更喜歡在離車站比較近的距離的土地上開發新建案,但由於東京市中心的車站附近陸續開發許多旅館酒店的新建案,離車站近的土地價格在過去幾年中變得越來越貴。因此和過去相比,越來越多的旅館酒店建案使得住宅開發商選擇離車站稍微有距離的土地來開發新建案。

其他地方城市

在日本其他城市也可以觀察到類似的趨勢。例如,東急不動産在北海道札幌市中央區開發的高級住宅公寓「Branz 円山外苑前 (ブランズ円山外苑前)」距離最近的車站(円山公園車站)只有3分鐘的路程, 距離札幌市中心乘坐電車只有5分鐘的車程。雖然該公寓每一戶平均售價都超過了1億日元(遠遠超過了普通買家的預算),但是2019年7月竣工至今(截至9月7日),總戶數50戶之中,僅5戶待售。

展望未來

不管2019年如何,我們都知道2020年從年初開始,由於前所未有的新冠病毒疫情大流行,全球商業環境發生了根本性變化。和其他國家相比,新冠病毒在日本的影響出現得比較慢。但可以想見的是,未來對辦公空間的需求(由於增加在家工作)和旅館酒店住宿需求(由於旅遊需求急劇下降)將不會在過去七年一樣活氣蓬勃。反過來,新辦公大樓和旅館酒店的開發減少意味著更多、更便宜的土地可用來開發新住宅開發,這無疑將對東京未來新建住宅價格發揮影響。

雖然沒有人能確切知道今後將如何發展,但有一件非常明確的事實—未來的房地產價格似乎有可能需要向下修正。

相關文章:


在日本購買房地產的常見問答

1. 外國人可以在日本購買房地產嗎?

可以。無論國籍或出身,外國人都可以在日本購買房地產。在日本購買房地產不要求必須有日本居住權。此外,購買日本房地產是無法取得日本居留權的。不過,即使有日本居住權,外國居民要在日本獲得融資貸款相當複雜,請參閱“外國人在日本獲得房屋貸款的基本要求”。

2. 外國人如何在日本獲得房屋貸款?

3. 外國人在日本購買房地產的步驟為何?

請參閱:日本購屋指南

了解日本買房的相關費用:

有關外國人在日本購買房地產和管理投資物業的常見問答:

我們可以為您安排合適的房地產仲介為您解惑,若有興趣諮詢,請填寫以下文章內的表格:以住宅貸款買房子後,貸款期間內可以把房子出租嗎?

1. 我在日本的房子現在值多少錢?

Real Estate Japan將請房地產仲介提供持有日本房產的外國所有者免費的房屋評估。若有興趣了解,請填寫以下文章內的表格:

2. 影響2019年日本房屋銷售價格的主要因素是什麼?

請參閱系列文章:

3. 學習購買日本房地產的研討會

請訪問不動產研討會專頁,了解即將舉行的研討會。主題包括:外國人如何在日本購買房屋、初學者投資日本房地產講座、如何申請日本永久居留權和中長期簽證、如何出售您在日本的房地產…等。

主圖來源:東京天際線,iStock