大阪房地產市場趨勢-2020年4月份

關西地區新建公寓供應量於今年四月降至1992年以來的最低水平

根據不動產經濟研究所(REEI)今年四月的調查報告,關西地區於今年四月發售的新建公寓量相較去年同月減少了42.0%,僅494戶,是自1992年8月以來的最低水平。大幅減少的主因是受到新型冠狀病毒(COVID-19)疫情的影響,許多開發商在日本緊急事態宣言期間暫緩了推出新建案,並暫時關閉了樣品屋。

關西的房市趨勢與東京所在的首都圈地區的房市趨勢相呼應。東京首都圈在2020 年4月僅釋出686戶新建公寓上市銷售,戶數相較去年同月減少了51.7%

但需要注意的是,4月份的供應數字與大阪地區長期以來的供應量同比減少的趨勢是一致的。2019年4月關西地區共852戶新建公寓發售,與2018年4月相比減少了48.9%。自去年4月以來的13個月中只有3個月(6月、7月和12月)的供應量同比出現了正增長。

正如大阪房地產市場趨勢-2020年1月份「大阪地區新建公寓供應量創下27年來新低」一文中所述,無論是東京地區還是關西地區,開發商都極為謹慎,不希望因放出過多的公寓而壓低銷售價格。尤其是在亞洲旅客激增的關西地區(COVID-19疫情爆發前),住宅建商與酒店開發商在人力、建材、土地等方面的競爭非常激烈。

下面回顧不動產經濟研究所(REEI)對於關西地區新公寓4月市場趨勢的重點摘要。

關西地區新建公寓-地區別供應情況

*關西地區包括大阪市、大阪府、兵庫縣(神戶市所在地)、京都府、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣等2府4縣。以下是關西各地區4月發售的新建公寓數量:

  • 大阪府(不含大阪市):80戶(相較去年同期-61.9%)
  • 大阪市:249戶(-43.2%)
  • 兵庫縣(不含神戶市):22戶(-48.8%)
  • 神戶市:20戶(-75.3%)
  • 京都府(不含京都市):0戶
  • 京都市:5戶(-91.2%)
  • 奈良縣:108戶(+ 5,300%)
  • 滋賀縣:9戶(-57.1%)
  • 和歌山縣:1戶(去年為0戶)

契約成交率

2020年4月,關西地區的契約成交率(簽約率)高達77.9%,相較3月上升了8.7%,相較去同月上升了2.0%。

契約成交率是售出公寓戶數÷該月發售公寓總戶數。至少70%的契約成交率被認為是健全的買賣市場,低於70%則代表市場偏向買方市場。

2020年4月關西主要城市和地區的新公寓簽約率:

  • 大阪府(不含大阪市):55.0%
  • 大阪市:84.3%
  • 兵庫縣(不含神戶市):50.0%
  • 神戶市:70.0
  • 京都市:40.0
  • 奈良縣:92.6
  • 滋賀縣:33.3%
  • 和歌山縣:100%

關西地區新建公寓平均銷售價格-地區別/城市別

2020年4月的房價為連續兩個月上漲,平方公尺(m²)單價則是睽違三個月下跌。關西新建公寓的售價為每戶3434萬日元,每平方公尺(m²)平均單價為63.4萬日元。一戶新建公寓的專有面積平均為54.15 m²。

4月的平均房價相對2019年4月(3358萬日元)上升2.3%,但每平方公尺(m²)單價相對2019年4月(65.8萬日元)下降3.6%。

以下是各主要城市和地區的平均銷售價格,括號中的數字為每平方公尺(m²)平均單價。

  • 大阪府(不含大阪市):4453萬日元 (60.4萬日元/ m²)
  • 大阪市:2450萬日元(73.1萬日元/ m²)
    • 平均銷售價格並沒有標錯,而是說明大部分出售公寓的面積比較小(1R或1K)。
    • 作為參考,大阪市的平均房價為:
      • 2020年1月:4353萬日元(70.1萬日元/ m²)
      • 2020年5月:5965萬日元(96.1萬日元/ m²)
      • 2020年8月:2879萬日元 (80.1萬日元/ m²)
  • 兵庫縣(神戶市除外):3993萬日元 (56.6萬日元/ m²)
  • 神戶市:6727萬日元 (85.5萬日元/ m²)
  • 京都市:6335萬日元 (86.3萬日元/ m²)
  • 奈良縣:4067日元 (53.1萬日元/ m²)
  • 滋賀縣:3669萬日元 (49.8萬日元/ m²)
  • 和歌山縣:3760萬日元 (49.5萬日元/ m²)

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資料來源:不動產經濟研究所(REEI)2020年4月度報告(日文)

封面照片:黃昏時刻的京都市區(iStock)


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