東京房地產市場趨勢-2020年10月份

東京新建公寓供應量於10月份大增35.6%打破近期供應低迷現狀

根據不動產經濟研究所東京新建公寓市場動向,今年10月的新建公寓供應量打破長期低迷的房市現狀。在10月,東京首都圈(東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣)的住宅開發商一共上市銷售3,358戶新建公寓,相較去年同月大增67.3%、也比今年9月增加35.6%。

2020年一整年看下來,日本全國的住宅開發商對於在疫情流行期間內釋出新公寓一直是抱持著非常謹慎的態度。高昂的勞動力、建材成本以及與旅館開發商競爭市中心土地等因素都造成今年新公寓供應量普遍較少的趨勢。

如「東京首都圈新建公寓房價連8年上漲」一文所述,今年1月到6月東京首都圈的新建公寓供應量全都減少了,就連減少率最少的東京23區,新公寓的供應量也比去年同期減少了29.6%。在自肅期間內(日本政府要求民眾避免不必要的外出,保持社交距離來預防病毒傳播的政策),許多開發商在4月和5月大部分期間都關閉了建案的樣品屋或者限制來場人數。自肅期間結束後,參觀樣品屋的來客數也未能恢復至疫情前的水平。

10月份供應量大幅對於長期面臨供應緊縮狀況的東京買家來說是一個好消息。

東京首都圈新建公寓供應狀況

10月份,東京23區的新建公寓供應量為1,560戶,和去年同月相比增加51.5%,佔首都圈新公寓總供應量的46.5%。

首都圈地區別的供應狀況:

  • 東京23區:1,560戶,去年同月相比+51.5%,佔總供應量的46.5%
  • 東京都西郊:241戶,去年同月相比+141.0%,佔總供應量的7.2%
  • 神奈川縣:627戶,去年同月相比+21.5%,佔總供應量的18.7%
  • 埼玉縣:589戶,去年同月相比+206.8%,佔總供應量的17.5%
  • 千葉縣:341戶,去年同月相比+101.8%,佔總供應量的10.2%

平均銷售價格:10月平均售價上漲

10月份,東京首都圈新建公寓平均銷售價格為6130萬日元、每平方公尺(㎡)平均單價為95.3萬日元,和去年同月相比分別增加2.3%和4.3%,但仍低於2020年上半年的平均價格(6668萬日元)。此外,10月份東京一戶新建公寓的專有面積平均為64.33㎡。

本月價格終結了9月份平均價格低於8月份的狀況。9月份東京首都圈新公寓的平均價格為5812萬日元、每平方公尺(㎡)平均單價為87.7日元,和去年9月相比下跌3.0%和3.9%。

10月首都圈新建公寓一戶平均價格

  • 東京23區:7563萬日元(去年同月相比+8.0%) vs 8190萬日元(2020年上半年價格)
  • 東京西郊:5379萬日元(+0.8%) vs 5449萬日元
  • 神奈川縣:5729萬日元(+10.6%) vs 5150萬日元
  • 埼玉縣:4025萬日元(−11.3%) vs 4929萬日元
  • 千葉縣:4476萬日元(+2.7%) vs 4639萬日元
東京首都圈新建每戶平均售價-2019年10月-2020年10月

(點圖可放大)

10月首都圈新建公寓每平方公尺(㎡)平均單價

  • 東京23區:129.3萬日元(去年同月相比+4.9%)
  • 東京西郊:79.4萬日元(-6.8%)
  • 神奈川縣:85.2萬日元(+14.5%)
  • 埼玉縣:56.7萬日元(−13.6%)
  • 千葉縣:62.2萬日元(+4.4%)
首都圈新建公寓一戶平均價格-202010

(點圖可放大)

買賣契約成交率

東京首都圈整體的買賣契約成交率(簡稱:簽約率)在10月份為70.4%,比9月份(73.4%)減少了3%,但和2019年10月份(42.6%)相比大幅增加了27.8%。

契約成交率來自新公寓上市當月中,成功售出的公寓戶數÷待售中的公寓總戶數。契約成交率70%是買方/賣方市場的分界線,超過70%以上視為健全的買方市場。

供應緊縮有助於拉高今年的簽約率。 今年1月至10月首都圈整體的簽約率如下:

東京首都圈買賣契約成交率2020年

(點圖可放大)

如果細看各地區的簽約率,各地區之間的簽約率出現驚人的差異,其中東京23區、東京西郊多摩地區和神奈川縣的供應狀況尤其緊張。

  • 東京23區:66.9%
  • 東京西郊:56.8%
  • 神奈川縣:62.0%
  • 埼玉縣:86.4%
  • 千葉縣:83.3%

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資料來源:不動產經濟研究所2020年10月份

封面照片:iStock