住宅貸款減稅扣除制度

2021年度日本住宅貸款減稅扣除優惠將進行稅制修正

針對2021年的稅制修正,日本政府擬延長住宅貸款減稅扣除的搬家期限並放寬住宅的面積限制。以下是執政黨與在野黨就2021年稅制修正案商討中有關住宅貸款減稅扣除制度「住宅ローン減稅」的主要變更:

1. 13年期住宅貸款扣除制度的入住期限延長至2022年12月31日

現行「住宅ローン減稅」住宅貸款減稅扣除制度允許正在償還房屋貸款的屋主可以從其年度所得稅和住民稅等稅金中扣除該年終尚未償還完的貸款餘額的1%。

此減稅制度的優惠期間原為10年,2019年10月消費稅調漲時再延長3年,因此目前的減稅期間為13年,最多可扣除(一般住宅的貸款餘額或取得對價)4000萬日元的1%,每年最多可扣除40萬日元。

如果您的住宅被認定為新建的“長期優良住宅”或“低炭素住宅”,則房屋貸款餘額或取得對價分別為3000萬日元和5000萬日元。

13年減稅扣除

現行制度規定,購房者如果要獲得13年減稅優惠,就必須在2020年12月31日之前搬入。

這是因為住宅減稅優惠期間原先僅有10年,新建的公寓或獨棟住宅的買賣均需繳納消費稅,而中古屋和中古公寓則無需繳納消費稅。當2019年10月1日消費稅提高到10%時,政府為了減輕購房者的財務負擔,將優惠期間延長至13年。

稅制修正

2021年的稅制變更將13年住宅貸款減稅優惠的搬入日期延長至2022年12月31日。條件是房屋買賣契約必須在以下日期之前簽署:

  • 新建注文住宅(訂製獨棟住宅):2021年9月30日前
  • 公寓或中古住宅:2021年11月30日前

延長入住期限的主要原因是,大部分人很少能在簽署房屋買賣契約立即搬入的。

此外,政府也希望減輕受到疫情影響的潛在消費者的買房負擔。此變更對開發公司和房地產經紀人來說也算是好消息。因為受到新型冠狀病毒疫情實施的社交距離政策以及邊境管制措施影響,許多外國進口的建材無法準時進貨。在難以準時取得建材的情況下,一些新建公寓的建商不得不延後交屋日期。

2. 地板面積40平方米以上的物件也認可為住宅貸款扣除制度對象

「住宅ローン減稅」住宅貸款減稅扣除制度目前允許建築地板面積50平方米(含以上)的住宅屋主可從所得稅中扣除其年末住宅貸款未償還完餘額的1%。這是因為目前住宅貸款減稅的主要對象物件是家庭式(三房一廳)3LDK公寓,房屋面積通常至少為50平米。

稅制修正

2021年的稅制變更將對象物件的地板面積擴大到40平米(含以上)的住宅。其背景是許多沒有子女的夫婦可能想要購買中小型公寓。放寬住宅面積的限制就可以使有這種需求的消費者也可以享有1%的住宅減稅優惠。

需注意的是,購買地板面積小於50平方米的住宅的消費者如希望獲得住宅減稅優惠,年收上限將不得超過1000萬日元。這是因為住宅減稅旨在優惠自用住宅而非投資物業。許多投資客會為了投資目的而購買市區小型投資物業,這樣的情況不能適用住宅減稅優惠,因此將年收上限定為1000萬日元。

3. 2021年度維持1%扣除率,2022年度重新評估

政府表示2021年度將維持現行的1%住宅貸款餘額扣除率,但2022年度可能會重新評估。

這是因為會計檢查院認為在日本的超低利率環境中,借款人的住宅貸款利率實際上可能低於1%的扣除率。在這種情況下扣除額可能超過實際支出的利息,從而使他們可以從負利差中受益。因此政府考慮於2022年度進行稅制修改,如果支付的利息金額少於貸款餘額的1%,則可能僅允許屋主扣除實際利息部分的支付金額。

一旦政府確定修正現行1%住宅貸款餘額扣除率,勢必對買房者的財務造成重大影響。如果您未來一兩年計畫在日本買房子,那您應定期追蹤日本政府有關住宅稅務改革的各項政策。


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資料來源:日本經濟新聞2020年12月5日

封面照片:日本傳統住宅,iStock