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地價調查

日本主要城市地價持續受疫情影響:2020年第3季度土地價格調查

根據日本國土交通省《2020年第3季度地價LOOK報告》地價調查報告,全國100個地區中有45個地區的土地價格下跌。本報告所調查的地區包含了東京、大阪、名古屋和地方主要城市的密集使用商業和住宅用地的土地價格趨勢。

根據2020年第3季度(2020年7月1日至10月1日)的調查顯示,因疫情所實施的自肅要求、社交距離、在家工作要求和邊境管制等措施對於土地價格的負面影響持續擴大。

前一期地價LOOK報告(2020年4月1日至7月1日)中,全國100個地點中有38個的地價下跌。因為這是八年來首次出現地價下跌的地區數量超出了地價上漲的地區數量,因此前期調查相當值得留意。

本期地價 LOOK報告同樣選定全國主要城市的100個商業和住宅用地,進行地價上升、持平或下跌的評級。在2020年第3季度調查的100個地區中,只有1個地區(札幌市中央區駅前通的商業區)小幅上漲、54個地區地價持平、45個地區地價下跌。本期調查與前一期調查結果相似,只是前期唯一1個地價上漲的地區是仙台市青葉區中央1丁目,而地價下跌的地區比本期少。作為比較,上一季度只有1個地區地價上漲、61個地區的地價持平、38個地區地價下跌。

地價從持平轉為下跌

本次調查共45個地區地價下跌,比前期調查還要多了7個。土地價格被評為下降的7個新地區中有幾個是著名商業區。這7個地價從“持平”轉為“下跌”的地區是:

  • 東京都千代田區丸之內 (商業用地)
  • 東京都千代田區有樂町·日比谷 (商業用地)
  • 東京都澀谷區澀谷 (商業用地)
  • 東京都豐島區池袋東口 (商業用地)
  • 京都市西京區桂 (住宅用地)
  • 熊本縣中央區下通周邊 (商業用地)
  • 沖繩縣那霸市縣廳前 (商業用地)

該報告指出,澀谷的辦公室空室率一直上升或出現租金減租趨勢。澀谷車站前的大規模再開發吸引許多IT公司將事業據點設置在澀谷,而IT公司是相對容易實施在家上班的產業。當這些公司因應疫情實施遠程辦公,澀谷周邊的辦公室需求減少、上班族相對減少。再加上外國觀光客減少、店家配合政策要求縮短營業時間等經濟因素影響,新冠疫情不明確的情況下地價預計將持續小幅下跌。

沖繩縣那霸市縣廳前是容易受到觀光產業影響的地區。由於國內外觀光客減少、部分店家營業自肅,地價受到店家關閉、租金減租影響下跌。在新冠疫情平息前,今後地價預計將持續小幅下跌。

順帶一提,銀座中央(東京都中央區)、新宿三丁目(東京都新宿區)和歌舞伎町(東京都新宿區)的商業用地連續兩期(2020年4/1~10/1)地價下跌。而橫濱元町(橫濱市中區)的商業用地更是連續三期(2020年1/1~10/1)地價下跌。這些商業區都是訪日外國觀光客以及國內消費者喜愛的吃美食和購物聖地,然而上述消費需求受到疫情影響大減,許多店家業績大受打擊。經濟活動停滯影響這些地區的店舖租金出現了減租趨勢。儘管跌幅不大,但新冠疫情仍不明確,今後地價預計將持續小幅下跌。

唯一一個地價上漲的札幌市中央區駅前通商業區由四通八達的地下人行空間相互銜接,許多大型企業和新創公司需要設置事務所,因此辦公室的需求安定。再加上市政府放寬札幌車站北側地區的建築物容積率上限,因此許多老朽建築物發表改建計劃的影響,本期漲幅約3%~6%。但由於新冠疫情不明確,今後的地價可能將持平。

三大城市地價趨勢

此調查共有77個地區位於三個主要城市(東京、大阪、名古屋):

  • 東京43個地區:本期調查0個地區地價上漲(與前期相同)、34個地區地價持平(前期為38個)、9個地區地價下跌(前期為5個)。
  • 大阪25個地區:本期調查0個地區地價上漲(與前期相同)、7個地區地價持平(前期為8個)、18個地區地價下跌(前期為17個)。
  • 名古屋9個地區:本期調查0個地區地價上漲(與前期相同)、0個地區地價持平(與前期相同)、9個地區地價下跌(與前期相同)。

上述城市將近50%地區地價下跌,而在地方城市有40%地區地價下跌,這意味著地價下跌地區多集中於大城市。

商業區地價受新冠疫情相關措施重創

整體來看,約60%商業區的土地價格下跌,相對於住宅區僅20% (80%住宅區的土地價格平穩)。因為人們會盡量Stay Home不要出門,因此疫情對於零售商、餐廳和居酒屋高度集中的商業區的打擊尤其嚴重。

因為進入2021年日本新冠疫情依然沒有趨緩跡象,日本政府暫停了GoTo Travel國旅振興活動,還發布了第二次緊急事態宣言。在新冠疫情降溫前的未來,地價持平或下跌的商業區可能會更多。


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資料來源:國土交通省~地価LOOKレポート~

封面照片:札幌市中央區駅前通的狸小路商店街,來自istock