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事故物件如何辨別?日本凶宅網「大島てる」大島照先生專訪

作為專門面向外國人的日本不動產資訊網站Real Estate Japan很榮幸邀請日本事故物件公吿網站「大島てる(大島Teru)」負責人大島照(大島てる)先生來為讀者解答有關事故物件(凶宅)的基本常見疑問。

日本凶宅網ー大島てる

日本凶宅網「大島てる」

💡REJ編輯部備註:根據大島先生表示「大島てる」之中文漢字應為「大島照」。

1. 該如何辨別事故物件(凶宅)呢?

(1)首先,如果租金比市場平均租金還便宜就可留意一下。

(2)公寓的情況,例如只有一戶公寓或一間房間經過翻新,又或者僅部分區域經過改裝的話也值得留意一下。

  • 例如公寓裡只有浴缸特別換成新的。

(3)公寓等建築物的名稱或外牆顏色更換的情況。

  • 有可能是因為該建築物因發生殺人事件被報導而出名,屋主為了改變印象而改名或更換外觀。

(4)如果租約型態是「定期借家契約」也可以了解一下原因。

  • 這有可能是利用不動產業界常見的告知義務*慣例。將告知義務反過來操作,限制第一位租客的居住期間,這樣就可以盡快讓房子恢復成原本租金,再租給下一位租客(可能也就不再告知曾經是凶宅)。
    • *告知義務:根據日本《宅建業法》規定,若該房屋發生過事故或事件,屋主或房屋仲介和租客簽訂租屋合約的時候,有義務告知新租客此為凶宅。而不動產業界常見慣例是僅告知(事故或事故發生後)第1位入住該物件的住戶,第2位及之後就不再告知。
    • 💡REJ編輯部備註:與是否為凶宅無關,月租公寓多為定期借家契約,此外根據屋主意願,奢華高級公寓、商業用或事務所物件的租約型態也有可能是定期借家契約。

(5)如果隔壁或上方的房間一直空著,也值得留意一下。

  • 事故物件的告知義務僅適用於該物件本身,也就是心理瑕疵物件的告知義務僅限定在該公寓本身,為了避免與其他住戶發生糾紛,想說“那乾脆不要把凶宅出租好了”的房東也不少。

有關如何分辨事故物件也可參考此文章〈事故物件の見抜き方〉。

2. 聽說“事故物件(凶宅)在事故後只要有1組租客居住過,之後就沒有告知義務”這是真的嗎?

與以前相比,不動產業界對於事故物件的告知義務的意識有所變化,我想第一位入住的租客都有好好地告知,但這不表示第二位租客之後就不必告知。如果您覺得可疑請仔細詢問房地產仲介。

有關更多回答也可參考此文章〈心理的瑕疵物件の告知〉。

💡REJ編輯部備註:雖然目前對於「告知義務」的期間還沒有明確規定,但基本上沒有過了幾年後、換了幾名租客後就不再告知的規定。例如好幾年前發生了自殺或殺人事件的物件、就算替換許多任租客,根據事故或事件的內容可能仍有義務告知新租客。

作為參考,根據日本賃貸住宅管理協會的日管協短觀(2019年4月~2019年9月報告),日本全國約有50%的不動產管理公司表示“告知義務的期間為1~2任租客(替換了1任租客:35.1%、替換了2任租客:14.9%)”。

告知義務期間

根據日本賃貸住宅管理協會(日管協短觀 2019年4月~2019年9月報告),日本全國有5成不動產業者認為租客替換了1~2任租客後可結束告知義務。

不論如何,如果擔心租到事故物件,看房子時詢問不動產公司、甚至問看看附近鄰居都是很重要的。但根據事故/事件內容和認知度等,也有不動產業者認為事故物件的告知義務期間為半永久或有一定的年限。有關詳細說明請參考此文章〈【事故物件】REJ不動產相關常用日文單字〉之「事故物件常見問答2. 事故物件只要之後有1個人居住過,就沒有告知義務了嗎?」章節。

3. 如果有人從共管公寓的頂樓跳樓或在其中一間公寓內自殺,是否需要告知所有入住該共管公寓的住戶?告知義務的期限又是多久?

“單一間公寓”的情況,僅須對該公寓進行告知義務。

另一方面,共管公寓公共區域(例如屋頂)的情況,就有義務須告知希望購買或租用該共管公寓中的公寓的人。(但不是對於目前居住中住戶,而是今後要簽約的人。)

告知義務的期限要視個別情況而定。實際經驗上我覺得並沒有特別要掩蓋事實的樣子。這是因為就算告知“有人從屋頂跳樓自殺”,住戶又不是要住在屋頂上,因此放棄購買/租屋的購房者/租客好像也不多。

💡REJ編輯部備註:根據日本賃貸住宅管理協會的日管協短觀(2019年4月~2019年9月報告),表示發生在「室內以外的公共區域的自殺」有需要進行告知義務的比例約47.8%,詳細說明請參考此文章〈【事故物件】REJ不動產相關常用日文單字〉之「死亡事件」章節。

4. 將事故物件(凶宅)作為民宿或月租公寓出租的話,是否有必要告知所有入住的客人?告知義務的期限又是多久?

我不是法律專家,但如果是民宿或旅館的話,法律上應該是沒有義務吿知客人。

月租公寓出租的話,應該是有義務告知。但告知期間的期限也只能說視個別情況而定。

不管是哪一種情況,我認為從長期事業經營的觀點來看,都應該主動告知。

5. 事物物件(凶宅)的買賣/租賃市場價格是否會因事故內容而異?價格將折扣多少?

不管是出租還是出售價格,我想折扣範圍大致介於:

  • 殺人事件:-50%〜-40%
  • 自殺事件(跳樓除外):-30%〜-20%
  • 孤獨死亡:-10%左右
  • 跳樓自殺:-5%〜0%

*火災的情況之後有可能整棟拆除重建,因此除外。
*事故物件有可能之後重新裝潢、設備升等,租金甚至有可能比原來更高。

但理所當然的,實際價格還是根據“供應x需求”的關係而定。

💡REJ編輯部備註:也可參考此文章〈【事故物件】REJ不動產相關常用日文單字〉之「事故物件常見問答1. 事故物件絕對比較便宜嗎?」章節。

6. 您有什麼想告訴正在考慮租或購買事故物件(凶宅)的外國人的嗎?

就算跟房屋仲介說「我想要租事故物件」,如果不告訴對方您的預算,對方也會覺得很困擾的。

這是因為比方說「通常租金100萬日元的超高級公寓,受到有人自殺的影響而租金降價為70萬日元」跟「通常租金5萬日元的低層木造公寓,受到有人自殺而租金降價為4萬日元」是不能混為一談的。

不是告訴房屋仲介「我想要租事故物件」,而是告訴對方「我希望將租金壓在每月〇萬日元以內。租金夠便宜的話,事故物件也OK!」我認為這樣會比較好。

購買事故物件的情況也是一樣的(告訴房地產經紀人您的預算)。

*以上為截至2021年2月1日之訪問內容,實際情況有可能更改。


日本凶宅網:事故物件公示サイト「大島てる」

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事故物件公吿網站「大島てる」負責人大島照先生

照片:「大島てる」負責人大島照先生授權使用。


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