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東京中古房地產快訊-2021年2月

東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量新年創新高

東京首都圈的中古公寓和中古一戶建住宅(單戶獨棟住宅)的成交量於2021年1月份創下歷史新高,相較去年同月銷量分別增加29.9%和37.0%。兩者皆創下了1990年5月東日本不動產流通機構(東日本REINS)成立以來的最高成交紀錄。

東京中古房地產市場概況

東京首都圈涵蓋東京都(包含東京23區、西郊多摩地區)、千葉縣、埼玉縣和神奈川縣(包含橫濱市和川崎市)。首都圈中古公寓和中古一戶建住宅在2021年1月份的平均價格均有所上漲。中古一戶建住宅的年增率漲幅在成交件數、價格、面積都高於中古公寓。

今年1月,東京首都圈中古公寓每戶平均成交價格為3,772萬日元,年增率為+2.7%;每平方米(㎡)的平均單價為57.57萬日元;公寓平均面積為65.52平方米(㎡),年增率為+0.4%。另外,公寓平均樓齡為22.05年(相當於1999年建)。

今年1月,東京首都圈中古一戶建住宅每戶平均成交價格為3,269萬日元,年增率為+4.8%;土地面積平均為147.53平方米(㎡),年增率為+5.4%;建築面積平均為104.14平方米(㎡),年增率為+1.6%。另外,住宅平均屋齡為21.78年(相當於2000年建)。

2021年1月的中古住宅成交量與去年同月相比大增37%,為連續第七個月(2020年7月起)每月成交量之年增率都高於前年同月。然而在去年7月之前的四個月(2020年3月~6月)每月成交量之年增率都大幅下降,2020年4月更是達到-41.5%。

2020年的3月和4月對日本來說是多事之秋,因為新型冠狀病毒疫情的關係,許多方面都充滿不確定性,例如2020東京奧運決定延期。為了更有效防止疫情蔓延,日本更於2020年4月8日針對東京、千葉、神奈川、埼玉,大阪、兵庫和福岡等主要城市發佈緊急事態宣言。此外,日本也從2020年4月開始對外國人實施入境管制

中古房屋供應緊張呈現減少趨勢

一月份中古房地產市場觀察報告的重點之一是,東京首都圈的中古公寓和一戶建住宅的供應量都越來越緊張。此外,由於待售房屋越來越少,去年整體庫存越來越少。

2020年上市銷售的新建公寓供應量低迷,導致二手市場也出現供應不足的情況。

2020年東京新建公寓供應量整體約為24,400戶,與2019年相比減少了21.9%。大幅減少的原因主要是受到政府發布緊急事態宣言和營業自肅的影響,許多開發商選擇不開放樣品屋。

新建公寓市場2021年供應預測

但是,根據不動產經濟研究所(REEI)的2021年公寓房地產市場預測,新建公寓的供應量今年將強勁回溫。REEI預測東京首都圈今年將會有32,000戶新建公寓上市銷售,有望比2020年增加31.1%,如此一來今年的供應量將有望超過2019年的水平2019年的總供應量(31,238戶)。東京首都圈所有地區的新建公寓供應量都有望增加。

中古公寓供應量

1月份,登記上市出售的東京首都圈中古公寓數量年減22.3%,共13,480戶。這是過去13個月登記出售中古公寓戶數第二少的月份(最少的月份是2020年12月,僅12,125戶)。

東京首都圈中古公寓市場-每月登記出售之戶數-前年同月比-東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量-ealestate.co.jp

東京首都圈中古公寓市場:每月登記出售之戶數&前年同月比%

2020年由於屋主猶豫要不要出售名下公寓,因此中古公寓的總庫存減少了。 一月份中古共管公寓的總庫存比去年同月減少了22.2%,僅37,054戶。

東京首都圈中古公寓市場-每月總庫存量(戶數)-前年同月比-東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量-ealestate.co.jp

東京首都圈中古公寓市場:每月總庫存量(戶數)&前年同月比%

中古一戶建住宅供應量

從買家的角度來看,東京中古一戶建住宅(單戶獨棟住宅)的供應狀況更加緊張,因為1月份只有4,585戶中古一戶建登記上市出售,比去年同月減少了27.8%。

東京首都圈中古一戶建住宅市場-每月登記出售之戶數-前年同月比-東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量-ealestate.co.jp

東京首都圈中古一戶建住宅市場:每月登記出售之戶數&前年同月比%

東京首都圈的中古一戶建住宅總庫存在1月份為17,253戶,比去年同月減少24.2%

東京首都圈中古一戶建住宅市場-每月總庫存量(戶數)-前年同月比-東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量-ealestate.co.jp

東京首都圈中古一戶建住宅市場:每月總庫存量(戶數)&前年同月比%

東京中古房地產平均價格:中古公寓

不管是公寓或是一戶建,平均價格理所當然因地而異。東京23區的成交價格都比首都圈還高。

中古公寓平均成交平方米價格(2021年1月)-東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量-ealestate.co.jp

東京中古房地產平均價格:中古一戶建住宅(單戶獨棟住宅)

中古ㄧ戶建平均成交價格(2021年1月)-東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交量-ealestate.co.jp

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資料來源:東日本REINS 2021年1月度Market Watch

封面照片:iStock