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地價調查

日本哪裡的住宅用地土地價格上漲?2020年第4季度地價LOOK報告

根據日本國土交通省於2月公告《2020年第4季度地價LOOK報告》,調查全國100個地區中有15個地區的土地價格上漲。本報告所調查的地區為東京、大阪、名古屋和地方主要城市的高度集中使用的商業和住宅用地的2020年10月1日至2021年1月1日之地價趨勢。

與只有1個地區(札幌市中央區駅前通的商業區)小幅上漲的第3季度相比,第4季度的地價明顯躍進。儘管全國100個地區中地價下跌(38個地區、前期為45)仍然較多,但有47個地區地價持平(前期為54),更有15個地區地價上漲(前期為1)。一些城市的住宅用地地價從連續兩季(2020年4月1日至10月1日)受到新型冠狀病毒疫情、活動自肅與緊急事態宣言所造成的地價下跌中逐漸恢復。

哪裡的住宅/商業用地土地價格上漲?

住宅用地的部分,調查的地區共32個。其中3個地區地價下跌(前期為6)、9個地區地價上漲(前期為0)以及20個地區地價持平(前期為26)。

以下城市的9個住宅用地被評為土地價格上漲:

  1. 北海道札幌市中央區宮之森
  2. 宮城縣仙台市青葉區錦町
  3. 神奈川縣橫橫濱市都筑區中心南
  4. 神奈川縣川崎市麻生區新百合丘
  5. 愛知縣名古屋東區大曾根
  6. 愛知縣名古屋市千種區覺王山
  7. 兵庫縣神戶市灘區六甲
  8. 兵庫縣西宮市甲子園口
  9. 兵庫縣蘆屋市JR蘆屋站周邊

商業用地的部分,調查的地區共68個。其中35個地區地價下跌(前期為39)、6個地區地價上漲(前期為1)以及27個地區地價持平(前期為28)。

被評為土地價格上漲的6個商業用地為:

  1. 宮城縣仙台市青葉區中央一丁目
  2. 神奈川縣橫濱市西區橫濱車站西口
  3. 神奈川縣橫濱市西區港未來
  4. 神奈川縣川崎市川崎車站東口
  5. 神奈川縣川崎市中原區武藏小杉
  6. 兵庫縣西宮市阪急西宮北口車站周邊

備註:以上住宅和商業地區的地價漲幅為0%~3%

國土交通省報告指出,買家對不動產投資的強烈興趣使得公寓買氣上升,這些公寓主要位於交通方便容易通勤到市中心的住宅用地,例如川崎的新百合丘車站,搭乘小田急線大約30分鐘車程即可直達新宿。

然而,從上述地價上漲的地區清單可以發現,東京都、千葉縣、埼玉縣和大阪府沒有住宅或商業用地的土地價格在2020年最後一個季度是上漲。

商業用地持續受到疫情影響

儘管全國38個地區(佔總數的40%)土地價格下跌,與前期調查的45個地區相比有所減少。但從上述數字可以發現,辦公大樓和餐飲場所集中的商業區地價仍持續受到政府呼籲民眾自肅減少外出的防疫宣導政策影響。如果單看商業用地,51%地價下跌、40%地價持平,而僅9%為地價上漲。

實際上,有5個商業區的地價在前期為止(2020年1月1日至10月1日)為持平,但在第4季下跌了。分別是:東京都中央區八重洲、東京都中央區日本橋(兩者皆為東京車站周邊)、東京都港區品川車站東口周邊、東京都江東區青海・台場以及地方城市的岩手縣盛岡市盛岡車站周邊。

一方面,也有少數商業區的地價由持平轉上漲,例如仙台市青葉區中央一丁目(2020年僅第3季度為持平,其他季度皆為上漲)、橫濱橫濱車站西口、橫濱港未來和川崎車站東口。國土交通省報告指出,遠程辦公的趨勢促使許多人選擇到離家較近的商業區消費,從而帶動港未來等商業區的地價上漲。此外,一些地區的都市再開發建案也不斷提高人們對未來地價上漲的期望,進而刺激店舖租賃需求和投資需求的增加。例如阪急西宮北口車站大樓及周邊的大規模街區再開發計畫。

但由於日本許多城市在2021年1月後再次發布緊急事態宣言,包括東京、大阪、愛知和福岡等主要都道府縣,因此現在對今後的土地價格走勢定調還為時過早。

三大城市地價趨勢

此調查共有77個地區(住宅和商業用地位)於三大主要城市—東京、大阪、名古屋:

  • 東京(43個地區):本期調查6個地區地價上漲(前期為0)、26個地區地價持平(前期為34)、11個地區地價下跌(前期為9)。
  • 大阪(25個地區):本期調查4個地區地價上漲(前期為0)、4個地區地價持平(前期為7)、17個地區地價下跌(前期為18)。
  • 名古屋(9個地區):本期調查2個地區地價上漲(前期為0)、4個地區地價持平(前期為0)、3個地區地價下跌(前期為9)。

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資料來源:國土交通省~地価LOOKレポート~《2020年第4四半期》

封面照片:名古屋市街景(電視塔、久屋大通公園),來自istock