日本不動產新聞

受疫情影響2021年日本公告地價6年來首次下跌

日本國土交通省於3月發表了2021年公告地價(日文:公示地価)。在2021年1月1日,日本全國所有用途土地的平均公告地價6年來首次下跌。由於新型冠狀病毒疫情導致日本政府呼籲民眾減少外出、外國旅客驟減、餐飲店和零售店業績減少,全國平均公告地價比去年下跌0.5%。日本三大都會區的公告地價受疫情影響大幅下跌,四大地方核心城市的公告地價得以維持上漲,但漲幅縮小。

根據最新的公告地價,儘管民眾轉向在家工作因而有尋找新住宅的需求,但要恢復土地價格仍高度仰賴於疫情是否能受到控制。

公告地價為國土交通省委請不動產估價師於每年1月1日調查的全國26,000個地點的土地價格,並將土地根據用途分為商業、工業和住宅用地。根據本次調查,全國所有用途土地的平均地價時隔6年來(自2015年以來)首次下跌。其中,住宅用地平均地價比去年下跌0.4%(自2016年以來,時隔5年首次下跌)、商業用地平均地價比去年下跌0.8%(自2014年以來,時隔7年首次下跌)。

疫情造成地價下跌的情況在日本三大都會區(東京、大阪、名古屋)特別明顯。 在三大都會區,所有用途土地的平均地價下跌0.7%、住宅用地的平均地價下跌0.6%、商業用地的平均地價更是下跌1.3%。在地方城市,所有用途土地的平均地價下跌0.3%,住宅用地的平均地價下跌0.3%,商業用地的平均地價則是下跌0.5%,跌幅較小。

日本全國公告地價變動率一覽表-2020年-2021年

商業用地

COVID-19疫情擴大明顯影響了商業用地的公告地價。如上述,2021年全國商業用地平均地價比去年下跌0.8%,與2020年的公告地價形成強烈對比。當時的商業用地公告地價因訪日旅客以及2020東京奧運預期帶來的經濟效應而上漲了3.1%。此外,三大都會區在2021年對於商店和酒店的土地開發需求遽減,商業用地8年來首次下跌(−1.3%)。

大阪都會區的商業用地地價受打擊的情況特別明顯。2020年大阪的商業用地公告地價大漲6.9%,是三大都會區中增長率最高的,然而2021年地價卻大幅下跌(−1.8%),是三大都會區中跌幅最大的。從都道府縣來看,大阪府的商業用地地價比去年下跌2.1%,也是全國47個都道府縣中跌幅最大的。

2021年變動率10%以上之公告地價-商業用地

2021年公告地價漲幅10%以上之商業用地

住宅用地

2021年全國住宅用地的公告地價比去年下跌0.4%,主要是因為新型冠狀病毒疫情造成企業業績低迷、雇用減少以及平均工資減少,企業和家庭對支出採取謹慎態度。但如上述,住宅用地價格的下跌幅度小於商業區域。

「雙居住據點」&「移居」新居住需求增加

由於在家工作和遠程辦公的家庭增加,一些市中心稀有性極高的住宅區以及交通便利的郊外住宅區越來越受到希望擁有居住和工作雙據點(市內和郊區)的家庭歡迎。許多人和家庭開始關注郊區既存的(非新建)中古公寓和別墅住宅。例如,長野縣的輕井澤和白馬村、北海道的俱知安町和北廣島市等都是與2020年相比,地價變動率上漲10%以上的地區。

2021年變動率10%以上之公告地價-住宅用地

2021年公告地價漲幅10%以上之住宅用地

工業用地

與商業和住宅用地的下跌趨勢相反,2021年全國工業用地地價平均上漲了0.8%,為連續六年上漲。隨著民眾被要求自我約束減少外出,在家上網購物的需求約來約高,用作倉儲物流空間的工業用地需求也隨之增加。例如,有許多物流中心的千葉縣松戶市和福岡縣筑紫野市的土地價格上漲率都超過10%以上。

地方城市

札幌市、仙台市、廣島市和福岡市等四大地方核心城市的公告地價在今年得以維持穩定但小幅度的上漲。隨著人口增加帶動都市再開發建案陸續興建,所有用途土地的公告地價在今年全數呈現正增長(+ 2.9%)。然而,扣除上述四大城市,因人口減少和COVID-19疫情影響,地方城市整體的所有用途土地的公告地價仍下跌了0.3%。 

整體趨勢

2021年的公告地價徹底反映了新型冠狀病毒的影響,2020年因東京奧運預期經濟效應而飆升的地價突然大跌的結果顯而易見。特別是旅館和餐館集中的城市商業區更是因入境旅客驟減使得土地價格劇降。

隨著越來越多公司轉變為遠程辦公,東京市中心的辦公室空租率今後預計將持續上升。住宅用地的地價也可能會隨著長期無法趨緩的疫情而更加嚴峻。作為物業業主,重新審視目標租客、與周邊競爭物件做出區別(例如建築設備升級、使現有租客願意長期居住)等,或許才是能在疫情中遠離虧損的方法。


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封面照片:大阪市區,iStock。

參考來源:國土交通省 令和3年地価公示令和3年地価公示の概要2021/3/23 日本經濟新聞