包含中古公寓和中古一戶建(獨棟住宅)在內的日本中古屋市場在傳統上處於新建住宅市場的次要地位。因為日本房地產交易大部分仍以新建公寓和新建獨棟住宅為主，這也是日本住宅房地產市場相較於許多西方國家，與眾不同的獨特之處。
但是在過去的一年裡，日本房地產市場正逐漸改變。
根據東日本不動產流通機構(通稱：東日本REINS)的市場觀測報告，2021年4 月東京首都圏*的中古公寓共有3,428件成交紀錄，與去年同月相比激增 110.4%，讓人吃驚。此數字僅略少於2019年4月(COVID-19疫情大流行前一年)記錄的成交件數(約少0.3%)，這表示東京中古公寓市場幾乎恢復到疫情前的水平。東京首都圈包含東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣。
4 月東京首都圏中古公寓的平方米㎡單價也比去年同月上漲16.1%，每平方米為59.1萬日元。公寓的成交價格也同樣上漲19.5%，每戶為3,826萬日元，已連續11個月平均成交價格同比上漲。
中古一戶建住宅市場市場的情況類似。2021年4 月東京首都圏的中古一戶建住宅的成交紀錄也比去年同月增加98.1%、共有1,347件，為連續10個月同比增加。住宅的成交價格為3406萬日元，比去年同月上漲24.8%，已連續六個月同比上漲。
上述情況並非單一月份的趨勢。
正如我們在『東京購買中古公寓和一戶建房屋要多少錢？』文中所述，東京首都圈的中古公寓和獨棟一戶建房屋的成交量在2021年1月至3月創下歷史新高，是東日本REINS自1990年5月成立以來的最高成交紀錄。
那麼，過去一年推動中古屋交易激增的因素有哪些？這些趨勢可能會持續下去嗎？
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超低利率環境
當然，日本央行的超低利率政策是推動住宅交易增加的主力。
正如『2019年影響東京住宅價格的主要因素是什麼？』文中所述，黑田火箭砲效應(黒田バズーカ)的低利率政策讓一些家庭以前無法負擔的住宅價格變得負擔得起。
例如，當35年期的3000萬日元抵押貸款的固定利率為1%，則每月還款金額約為 85,000日元。然而，當固定利率變成3%而非1%，(在其他因素都保持不變的情況下)每月還款金額大約為115,000日元。
許多每月能負擔85,000日元的人無法每月多負擔30,000日元，相當於貸款期間總共將增加1300萬日元。銀行可能也不會融資3%的貸款給他們。
那麼日本目前的抵押貸款利率是多少？ 2021年5月，融資率(LTV，貸款價值比)九成以下的35年期Flat 35 (フラット35)固定利率為年1.360%～2.160% (*4月為 1.370%～2.170%)。融資率(LTV)超過九成的35年期Flat 35 (フラット35)固定利率為年1.620%～2.420% 。
這樣的超低利率環境使得考慮擁有房屋的人們更加可行。日本央行還表示，負利率政策在2023年後也將繼續實施。
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新建公寓市場價格高騰
2020年，住宅開發商對於在疫情大流行期間釋出公寓抱持相當謹慎的態度，東京首都圈新建公寓的價格在供應緊張的情況下飆升。
如『東京房地產市場預測：2021年公寓供應和銷售價格趨勢』文中所述，2020 年1月至10月期間，動工興建的新公寓減少了8.0%，僅47,503戶。但由於買房者的購屋需求依然強勁，2020 年1月至11月首都圈新建公寓的平均價格自1990年以來第二次超過6000萬日大關，達到6254萬日元。
這種趨勢一直持續到了 2021 年現在。如『東京新建公寓4月平均價格大漲』一文所述，儘管住宅開發商在4月大量釋出新公寓(*共2,089戶待售新公寓，年增204.5%)，4月東京首都圈的新建公寓平均售價比去年同月大漲24.9％，平均每戶7764萬日元。
新建公寓市場供應緊張且需求強勁的動態，導致許多買家無力購買價格過高的新建公寓。這些買家因而被迫考慮(或購買)既有的中古屋。
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被壓抑的需求
現任屋主對於是否釋出公寓也持續保持謹慎態度，導致中古屋的供應持續緊張，而購買意欲被壓抑的買家需求尚未能得到滿足。
2021年4月，東京首都圈共有13,539戶中古公寓登記出售，比去年同月減少 6.3%。此為2019年9月以來連續第20個月新登記出售的物件數量同比減少。與今年3月相比，4月登記出售的中古公寓戶數也減少了0.8%。
4月中古公寓總庫存為34,184戶，比去年同月大幅減少26.1%，為連續17個月同比減少。
中古一戶建住宅的供應情況相同。
2021年4月，東京首都圈共有4644戶中古一戶建住宅登記出售，比去年同月減少7.4%，為連續14個月同比減少。
4月中古一戶建住宅總庫存為 15,199 戶，比去年同月大幅減少32.2%，為連續 11 個月同比減少。
由於新建公寓市場價格不斷上漲以及疫情造成人們工作方式改變，供應量不足以跟上購買需求。
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現在和可預見的未來的工作型態
日本越來越多公司允許或鼓勵員工居家辦公，許多租房者利用這個機會買房子或賣掉小房買大房以便父母單方或雙方都有專門的居家辦公空間。
靠近主要車站的市中心公寓仍然相當受到購房者歡迎。由於這些公寓的交通便利和轉賣價格具有潛力，今後預計將持續受到歡迎。這些類型的房產對於單身和沒有孩子的夫婦來說特別有魅力。
而其他買家則是正在尋找搬到整體居住空間更大的郊區。新建公寓住宅開發商很清楚這些趨勢，但他們的物件對於許多購房者來說根本負擔不起。從上述數字可以看出，對於這樣的買家來說，中古房屋變得越來越有魅力。
如果上述趨勢持續下去，日本的房市將逐漸發生變化。傳統上交易量較低的中古屋市場成交量將會增加。
付錄資料
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在日本購買房地產的常見問與答
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2. 在日本，外國人如何獲得的房屋貸款？
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資料來源：Flat 35官方網站、東日本REINS 2021年4月Market Watch
封面照片：從隅田川眺望東京晴空塔，iStock 889302192