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造成您的房地產賣不出去的原因 日本不動產經紀人調查

如果您正考慮購買日本房地產或者您是持有日本物業的屋主,您一定也會考慮一個問題:如何在最佳的時機讓我的房子以最好的價格快速賣出。為了讓您的房地產能順利賣出,您應該避免以下幾個造成房子難以賣出的原因。

根據全國賃貸住宅新聞的報導,使用AI人工智慧系統評定不動產房價的日本不動產公司すむたす於2021年1月中旬向641名不動產經紀人進行的網路調查的結果顯示,“賣主開的賣房價高於市場價格”是造成房子難以賣出的最主要原因。

造成房子難以賣出的3大原因

  1. 賣主開的賣房價高於市場價格

超過8成的不動產經紀人認為“賣主開的價格高於市場價格”是造成房子難以賣出的首要原因。如果賣主的賣價設置得高於市場價,將會與買主預級價格產生差距而難以賣出。

在我們先前的文章中提過,4月份東京和大阪的新建公寓價格高騰,東京首都圏中古公寓的成交價格也比去年同月上漲19.5%、中古住宅的成交價格也同樣上漲24.8%,近期的東京中古公寓交易量幾乎回復到疫情前的水平。作為準備出售房子的屋主應該定期關注房地產市場現狀以及房子周邊的房價,知己知彼訂出一個合理的公道價。

  1. 共區域環境不潔或狀況不佳

超過7成不動產經紀人認為“公共區域是否妥善管理維護”是影響房屋難以賣出的次要原因。建築物如果沒有妥善管理將很容易劣化,自然也將影響資產價值。

作為公寓的屋主應留意大樓管理委員會是否確實運作,這是因為日本一般公寓大樓管理委員會每個月會向屋主收取管理費和修繕積立金,用來定期清掃、修繕和維護大樓公共區域。一般情況下,日本法律規定公寓大樓每年應有一至兩次的電機設備(例如電梯保養維護)、消防設備定期檢查以及排水管清洗。建築物本體也會每隔幾年進行大規模修繕,例如外牆清洗或建築結構補強。

判斷公寓建築有無妥善管理維護的最簡單方法是確認您公寓的管委會有無確實進行以上項目。此外,大樓的修繕積立金餘額是否足夠、有無其他屋主欠繳會是將來可能影響修繕計劃的不安因素,也值得留意。

至於屋齡老舊的建築,經過管理委員會開會決定是否改造升級建築物(例如加裝現代化設備)也將能提升整體資產價值。

  1. 屋齡老舊且室內狀況劣化

超過7成不動產經紀人認為“屋齡老舊且室內狀況劣化”是造成房子難以賣出的原因。

根據「2021年東京中古屋房市場交易激增的4個理由」一文,“中古屋”的屋齡大約是20~22年左右,也就是2000年前後興建的房子。市場上當然也有屋齡更大的房子,為了與周邊較新的公寓同等/或更容易吸引買家並提升資產價值,重新裝修或翻新室內絕對是出售中古屋之前值得考慮的選項。

由於翻新公寓是一筆不小的開銷,賣主在考慮翻新公寓以前,應謹記對於買主來說“價格”絕對是影響是否購買的主要因素。“翻新後以較高的價格出售”或是“不翻修但以經濟實惠的價格出售”何者合適應事先諮詢您計畫託售的不動產經紀人。

造成房地產賣不出去、難以賣出的10大原因

排名 項目 非常符合 有點符合 兩者皆非 不太符合 完全不符合
1 賣主開的賣房價高於市場價格 51.04% 32.10% 12.84% 3.37% 0.64%
2 公共區域環境不潔或狀態不佳 28.04% 43.43% 17.63% 7.53% 3.37%
3 屋齡老舊且室內狀況劣化 35.04% 36.16% 18.72% 7.20% 2.88%
4 設備老舊 26.72% 42.72% 20.80% 7.04% 2.72%
5 噪音問題 35.26% 33.81% 19.07% 9.13% 2.72%
6 管理修繕費用過高 27.65% 40.84% 22.19% 7.56% 1.77%
7 日照不良 25.84% 41.99% 21.31% 8.33% 2.88%
8 離車站太遠(步行15分鐘以上) 29.23% 37.22% 22.20% 8.79% 2.56%
9 存在淹水、水災風險 32.48% 33.60% 20.80% 8.80% 4.32%
10 存在治安風險 32.80% 32.80% 21.28% 7.04% 6.08%
造成日本房地產賣不出去-難以賣出的原因
造成日本房地產賣不出去、難以賣出的原因。資料來源:全國賃貸住宅新聞

疫情影響選擇房地產的條件

新冠疫情期間一些企業要求員工居家辦公,進而影響買主選擇房子的條件。以下三項是不動產經紀人認為疫情當下造成房子難以賣出的三大原因:

  1. 房子附近超市、便利商店店等商業設施很少(或沒有)。
  2. 房子附近醫療院所、護理設施很少(或沒有)。
  3. 賣主開的價格高於市場價格。

由此可知,疫情當下人們越來越講究住家周邊的生活環境,而價格依然是影響房子容不容易賣出的主要原因。

個案研究

2021年東京中古屋房市場交易激增的4個理由」文章中提到:位於東京23 區、平均屋齡22.47年、面積約為64.74㎡的中古公寓成交價格約為5,778萬日元 (=㎡單價89.25萬日元 x 64.74㎡)

以下是位於東京都港區東麻布、建於1975年、目前出售中的4樓一房一廳(1LDK)公寓,面積48.59 m²、房價5,380萬日元 (㎡單價約為110.72萬日元)

交通:

  • 東京地下鐵南北線「麻布十番」站徒步5 分
    都營大江戶線「麻布十番」站徒步5 分
    都營大江戶線「赤羽橋」站徒步9 分

儘管是有著46年屋齡的老公寓,為什麼可以㎡單價仍然可以高於平均?

東京港區”的高級地段當然是維持高資產價值的原因之一。此外,為了維持良好資產價值,此大樓從外觀到室內都經過以下翻新和升級:

東京都港區東麻布1LDK公寓-麻布第一コーポ
東京都港區東麻布「麻布第一コーポ」公寓大樓外觀,可看出外牆有定期維護,不會給人髒髒老舊的觀感。照片來源:住友不動產販賣via Real Estate Japan
東京都港區東麻布1LDK公寓1
大樓公共區域。大樓增設了自動鎖系統,住戶可從家中的門鈴對講機螢幕確認來訪者,此外還設置了住戶專用的垃圾箱。照片來源:住友不動產販賣via Real Estate Japan
東京都港區東麻布1LDK公寓2
公寓室內於2017年9月重新裝修,只看室內照片很難想像是擁有46年屋齡的老公寓。熱水器、木地板和壁紙全部換新;廚房更換成内置洗碗機/烘碗機的系統廚房;浴室改裝成有追焚機能和浴室乾燥機的乾濕分離式衛浴;馬桶也加裝溫水沖洗馬桶座。照片來源:住友不動產販賣via Real Estate Japan

備註:此公寓大樓為1981年6月1日以前的舊耐震基準法時代建築,由於房屋仲介並未在房產簡介中提及是否曾針對新耐震基準法進行建築補強,若有興趣購買1981年以前建成的中古公寓,建議事先詢問是否有「新耐震基準法的建築確認済書」。

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2021年東京中古屋房市場交易激增的4個理由

資料來源:全國賃貸住宅新聞「売れない・売れづらい不動産の理由」を調査 すむたす

封面照片:iStock


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