日本租屋

日本出租房屋,遇到租客不繳房租該怎麼辦?

文:Erik Oskamp

一般來說,日本租房需按時繳交房租,當承租人拖欠房租、最終付不起房租,您作為房東能有什麼選擇?

法律訴訟程序

當租客不繳房租時,作為名義上的房東,首先您需要給予一定期限催告租客支付租金,如租客於其期限內仍不支付,您別無選擇最終手段只能採取法律訴訟程序。

當催告支付租客仍不付,且您不會說日語、居住在國外或沒有時間自己辦理手續,您將需要聘請律師,聘用費約25萬日元起跳。一般來說,租客只需要免費出庭。

通常,租金拖欠超過3個月以上,才會考慮進入法律程序。

進入法律程序後,法院每個月都會開一次庭,也有可能會延遲開庭。租客可以承諾付款以獲准緩期;也可以提出虛假的反訴,例如房間有維修相關問題;還可以要求調解。如果租客有現身,法院發出驅逐通知大約需要4~6個月。如果租客使用拖延策略,則法律程序可能會持續9~12個月。如果您或您的律師有所過失,訴訟可能不得不從頭開始。如果您騷擾了租房者,例如換鎖或切斷水電話瓦斯,您有可能會輸了官司。

驅逐租客程序

但即使法院發出驅逐通知,也不意味著租客將被迫立即搬走。

合法終止租約後,首先,法院指定的交涉人會聯絡租客決定搬出程序。如果租客不配合,交涉人將請法院指定的鎖匠開門確認屋況。確認完畢後,交涉人將請法院指定的搬家公司來把租客殘留在屋內的物品搬出,此過程大約需要2個月左右。

請租客搬走當天可能會有十幾個人來執行搬家。屋內不屬於您的物品必須先由法院指定的倉儲公司保管,而您作為房東必須支付保管費用。房東將暫時無法使用這些殘留物品,需再等一兩個月直到租客宣布放棄這些物品。之後您可以回收使用或扔掉它們。因為您暫時看不到這些殘留物品,所以您不知道是否有任何有價值的東西。整個驅逐租客的過程通常花費約50萬日元。

簡而言之,在日本將不繳房租的租客逐出平均需要一年時間,費用接近100萬日元,而從租客那裡取回任何東西也幾乎是不可能的。

結論:作為房東,您應該將上法院作為最後的手段。

租金保證公司

上法院與拖欠租金的租客打官司費時費力是日本房東要求租客使用保證公司(日語:家賃保証会社)的主要原因。此外,因為一些保證公司的方案會支付訴訟費用、保管和處理殘留物品費用以及將房屋原状回復(回復原狀)的費用,也是大多數日本房東要求租客承租時必須使用保證公司的原因。

保證公司的主要作用是承擔起租客不支付房租時的風險。當租客遲繳房租,由保證公司先支付房租給房東,然後向租客追討。根據日本賃貸住宅管理協會『日管協短観』(2020年4月~9月)日本全國超過8成的管理公司要求租客使用保證公司(不管租客有沒有保證人),而關東地區和關西地區則將近9成。

保證公司評估是否為承租人擔保之前,他們會審核承租人的信用等級(保證公司有加盟的專門機構)。由於日本沒有國家標準化信用評分系統,房東無法自行進行此類信用審查。沒有穩定工作的人、外國人、起業家和老年人有時會被保證公司拒絕。作為房東,將房子租給沒有保證公司擔保的承租人,最終可能將面臨不得不親自上法院的風險。

回收租金

保證公司本質上是督促繳納房租的收款機構,回收租金的方法主要有二:(1)每個月由保證公司先向租客收取房租,再由保證公司匯款給房東。保證公司向遲延租客催討房租。(2)當房東發現租客未能準時支付房租,由房東或物業管理公司聯絡保證公司請求代付房租和催討。

由於大部分租客都有保證公司擔保,在(2)的情況,當房東和我們(物業管理公司)發現租客沒按時支付房租時,我們就需要立刻聯絡保證公司。向保證公司報告催討大致需在10天內完成,否則保證公司可能將不受理。此外,保證公司的租金保證額度有上限,一般來說最多為48個月費月租金。

萬一租客沒有保證人也沒有保證公司,唯一能做的是聯絡租客本人。如果他表示深感歉意且手頭很緊,可以考慮提供分期付款計劃或更便宜的租屋處。

但是,如果沒有保證人也沒有保證公司的租客實際上只想逃避支付租金,就只能聯絡他的親戚、緊急聯絡人或(如果可能)打電話到他的工作場所催討。如果這樣他還是不繳房租,只能敲門並留下催討通知。官方規定,不能在公共場所留下催討通知,但如果將催討信件放入信箱並稍微露出讓他人看得到,租客可能會基於羞恥心而付款。

再次重申,換門鎖或切斷水電話瓦斯或強行進入房屋都是不合法的。

就算是屋主,只要房子已租給承租人,屋主都不可以擅自進入。如果一定要進入屋內,房東或管理公司可以致電當地警察局說已經有一段時間沒有收到租客的消息,希望進入屋內確認安危。在警察陪同的情況下,才可以開門進入屋內。

如果租客已經偷偷搬走,僅管無法收回拖欠的租金,但可以免除繁瑣的驅逐程序。如果租客已經偷偷跑路並將私人物品留在屋內,房東仍須透過法院提起訴訟請求返還租屋(日文:明渡請求訴訟),如果擅自處分租客的殘留物品可能夠構成器物損壞罪。如果租客仍住在該物業中,透過法院終止租約、強制執行請房客搬走仍是您作為房東的唯一選擇。

Erik Oskamp簡介

Erik Oskamp於2004年來到日本並在第一天即申請房屋貸款。在找房子不到2個月的時後,他在東京購買了他的第一間房產,一棟位於港區白金、三房一廳的獨棟房。2005年,他買下了他的第一間投資用房產。買房過程中,Oskamp先生發現日本房地產市場中缺乏透明度,因此他開始電腦模擬架構以協助進行統計分析。2006年,他在白金的房子獲得60%的利潤、實現了他的第一筆資金收益。

這促使他更加任看待日本房地產,也因許多朋友和同事紛紛向他詢問投資日本房產,讓他意識到需要一家專門協助外國人處理日本房產的房地產仲介。

於是,在2007年9月他成立了赤坂房地產(Akasaka Real Estate),並通過購買更多房地產幫他渡過2009年環球金融危機的黑暗日子。到2010年,許多投資者開始遵循類似他的投資策略。

赤坂房地產(Akasaka Real Estate)

專注於幫助外國人購買東京房產,包括主要個人住宅和投資房產。其他服務還包括物業管理、融資貸款協助和代理聯繫房屋裝修業者。


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封面照片:iStock-1305757726