日本買房

在日本買空屋翻新需要多少錢?需要考量什麼?

日本的廢棄房屋或空屋問題是眾所周知的。

最近幾個月,你可能在外媒看過一些文章,說日本一些小城鎮為了讓更多人移居當地、試圖振興當地經濟,以實際上免費的方式出讓廢棄房屋。

根據總務省的統計,2013年日本共有820萬戶空屋,約佔日本房屋總數的 13.5%。一些智庫預測,到了2033年,被廢棄或空置的日本房屋可能會超過30%,數字令人震驚。

這是因為隨著人們年齡增長自給自足能力下降,許多人將與子女同住或入住養護設施度過餘生。人離開後房子沒有人居住或看顧,即使子女繼承了這些房子,在市中心工作的子女可能也不想住在這些地處偏遠或屋齡老舊的房子

許多人擔心,日本的農村、甚至一些地方城市將會散佈著老舊、隨時可能倒塌的房屋,這不僅有礙觀瞻、存在安全問題,而且還會拖垮房地產價值。

我們已經在其他關於日本房地產的文章中討論過空屋問題。例如:

在本文中,我們將聚焦於決定購買空屋時的重要考量因素:

  • 為什麼考慮購買空屋時,考量翻修費用很重要?
  • 投資回報率
  • 請當地不動產經紀人幫忙的重要性
  • 翻修空屋的費用概算
  • 政府補助金&稅額抵減

為什麼考量翻修費用很重要

在大多數情況下,長期閒置無人居住的房子將快速劣化,因此『是否需要翻新空屋?』這個問題可能不用想也知道。

不過,購買空屋後儘快進行翻新仍有一些好處。

首先,對無人居住的房屋進行必要的翻修可以維持房屋價值,因為無人居住的房屋長期空氣不流通,潮濕環境將導致房子劣化。特別是日本有很多木造房屋,濕潤環境會導致木材損壞、發霉,並可能導致蟲害或腐爛。

日本大部分的地方在梅雨季節和夏天非常潮濕,會讓通風不良的房屋更加潮濕。因此,無論您購買空屋後打算翻新後自己居住、當作民宿投資還是轉售,處理房屋內的濕氣可能都是首要任務。

購買空屋後立刻進行翻修還可以降低房屋倒塌或遭人不法入侵或搶空門的風險。僅管這些都是低風險,但當您規劃如何使用買下的空屋時仍需要考慮。

投資報酬率

許多人不願意翻新房屋的主要原因之一是計算翻修成本後發現可能無法帶來良好的投資報酬率。

一棟空置多年的房子可能需要全面翻新,翻修費用可能難以擬定其投資回報率,例如,投資做AirBnB式民宿的房子。

除了因空置導致房屋劣化,另一個重要的考量因素是地震的耐震補強

1978年的宮城地震(Mj 7.4)導致許多房屋毀滅性的倒塌了。日本政府有鑑於此於1981年6月1日改訂了“建築基準法”,為既有的建築抗震設計加入新基準,稱為「新耐震基準」。

因此如果您購買的房屋是1981年6月1日之前收到建築確認證書(建築確認済書),則它被視為「舊耐震基準建築」。1981年6月1日以後的建築一般稱為「新耐震基準建築」。

當您購買的房子屋齡較大,您可能需要對建築物結構進行抗震補強。如果是1981年以前竣工的房子,為了使其符合新耐震基準,您還需要負擔加強抗震度的費用。

翻新哪裡?部分或全面翻新? 

空屋的屋齡和劣化程度是決定房子可能需要翻新那些項目的兩個主要因素。新一點的空屋可能只需要翻新某些項目,例如水管、熱水器、空調或壁紙等,而不需要全面檢修。但對於荒廢許久的空屋,您可能就要有全面翻修的覺悟了。

與一般使用中的房子相比,讓專業人員徹底檢查空屋建築結構的完整性,例如有無龜裂、蟲害、抗震性和防火性⋯等非常重要。

請當地不動產經紀人幫忙的重要性

基於上述原因,在當地不動產經紀人的陪同下親自查看屋況真的超級重要。

在Real Estate Japan刊登出售不動產/出租房源的所有不動產經紀人都可以日語和英語提供協助,其中也包含會說中文的不動產經紀人。如果您擔心語言問題,可以搜尋可服務中文的不動產公司,找到一位可以信任的不動產經紀人請他協助您購買空屋。

當然除了語言方面,請他們幫忙找有翻新空屋經驗的承包商也是個一石二鳥的選擇!

翻新空屋大概有哪些費用

以下是房屋翻新項目的費用概算。請記住,實際費用會因房屋大小、屋況、翻新程度、選擇使用的建材費用(建材品質/等級)以及房屋所在地⋯等而有很大的差異。

  • 壁紙更換:¥1,000/平方米
  • 地板更換:¥10,000~¥70,000/帖
  • 廁所換新:¥200,000~¥500,000
  • 更換單元浴室 ¥500,000~¥1,500,000
  • 將傳統浴室改造成現代整體衛浴:¥1,500,000
  • 廚房翻新:¥500~¥1,000,000
  • 外牆修補:¥500,000~¥3,500,000
  • 屋頂修繕:¥500,000~¥3,500,000
  • 耐震補強:¥250,000~¥1,500,000
  • 加裝隔熱隔音材:¥4,000~¥40,000/平方米
  • 窗戶安裝(雙層玻璃):¥80,000~¥150,000
  • 白蟻防治:¥1,800 至 ¥3,500/平方米
  • 雨水損壞修復:¥10,000~¥450,000/處

政府補助金稅額抵減

根據日本的人口趨勢,特別是日本社會老齡化,日本政府預測空屋數量可能會繼續增加。因此,國家和地方政府目前提供各種補助金和稅額抵減措施來幫助民眾翻新空屋,包括耐震補強和提高房屋的節能效果。

有關空屋申請住宅貸款和減稅,請參閱本文:在購買日本的空屋前你應該知道些什麼?,我們也會在後續文章進一步介紹。


您可能有興趣:

移住地方城市買房者 日本政府最高補助100萬日元

遠程辦公正夯 日本政府計劃提供最高100萬日元補貼民眾裝修房子

東京人想移居的十大地方城市排行榜

2021年度的固定資產稅可望減輕稅負

封面照片: iStock 695786326


Please enable Javascript to send comment

發表留言

您的電子郵件地址不會被公開。 為必填欄位 *

本網站受reCAPTCHA保護,適用Google隱私政策服務條款