這篇文章是關於在日本購買空屋的系列文章之一，將討論為了避免房子買了後悔，您應該了解的屋主義務與稅務責任。
Real Estate Japan定期邀請不動產經紀人共同舉辦線上不動產研討會，並在研討會後開放問與答。在最近一次研討會上，「空屋」話題引起了一些討論：當你在日本買了一棟空屋，但不想要了該怎麼做？能放棄它嗎？
簡而言之，答案是“不行”。雖然答案很明顯的是“不”，但其原因值得討論。
“不行”的主要原因是，一旦您在日本購買了房產：
- 您的所有權有公開記錄。
- 無論您是否放棄該房屋，都有責任為該房屋納稅
- 廢棄房屋相關的安全問題
下面討論一下這三點：
不動產登記「登記事項証明書」
不動產登記（日語：不動產登記，發音fudousan touki）是一種用於公示日本土地和建築物所有權的法定記錄系統，可供第三人查閱。
當您完成不動產購買交易（例如購買了空屋），您將需要登記所有權轉讓，以表明該房屋或土地的所有權已轉移給您。此外，當您建造了新建築物時、因前所有者去世而繼承取得不動產時、或當您繳清房屋貸款時，也需要辦理登記。
日本的不動產或每塊區分土地都需要記載於不動產登記簿（或「登記事項証明書」），即記載與某不動產相關事項的公用簿冊，用以公告和保護與該不動產的所有權。例如，查看登記簿，您可以了解某土地或建築物的從以前到現在的所有權移轉紀錄，或者目前是否存在任何限制所有權的抵押權。
不動產的登記事項主要分為三個區塊：
＊由於本文主要探討空屋，深入描述每個區塊將超出了本文探討範圍，因此僅簡單介紹登記事項的基本項目：
- 不動産基本情報
- 所在地編號、房屋編號、建築種類、建築構造、房屋面積、登記日期等
- 所有者相關事項（甲）
- 登記目的（買賣、所有權移轉/保存、繼承、因拖欠貸款而土地或房產遭抵押或假處分）
- 登記日期、受理編號
- 所有權者的姓名和地址
- 所有權以外的相關事項（乙）
- 與所有權相關的權利以外的權利事項，例如抵押權、地上權和地役權。
- 如果在本區塊中登記了相關權利（例如抵押權），土地或建築物的使用可能會受到限制。
- 因此，在您購買房子之前，請務必檢查此部分以了解所有權以外還登記了哪些權利，因為它們可能會限制您購買的土地或房屋的使用方式。
任何人都可以在法務局的辦事處申請取得某土地或房子的「登記事項証明書」的副本。可以親自到窗口申請、郵寄申請，也可以線上申請。
登記您的所有權
即使您簽訂了買賣合約並支付了該不動產的費用，除非您在不動產登記簿中登記了所有權轉讓，否則您不能向第三方主張所有權。如果遇到惡意賣方將同一不動產同時出售給多人，並有人在您之前完成登記，您將失去該不動產的所有權。基於這個原因，在大多數不動產買賣交易中，通常在買方將款項支付給賣方得時候登記所有權轉移。
登記費用（登録免許税）
因買賣、繼承、贈與⋯等而辦理登記不動產所有權移轉將有不同的登記稅費。通常由買方支付登記稅費，日文稱為「登録免許税（發音：touroku menkyozei）」
因買賣不動產登記所有權轉移所需的登記稅費如下：
- 土地：不動產評估價格的1.5%（在2023年3月31日之前登記的情況，之後為2%）。
- 建築物：不動產評估價格的2%，但滿足某些條件的個人用住宅的稅費降低 0.3%：
- 建築面積50平方米以上的自用住宅、新建住宅或取得的一年以內完成登記。
- 於2022年3月31日之前取得自用住宅，並登記為自用住宅的情況。
- 更多詳情請參閱國稅廳No.7191登録免許税の税額表。
司法書士費
司法書士是日本的法律專業代書人，主要協助客戶準備商業登記、不動產登記、申請簽證和訴訟相關等文件，並向法務省進行手續。
儘管可以自行研究不動產登記簿，向法務省進行不動產登記，但對於在日本購買不動產的外國人，強烈建議在進行不動產交易時使用司法書士。司法書士須深知日本的不動產登記法，並通過法務省舉行的司法考試，因此幫助您釐清不動產登記中有無任何潛在問題，並正確幫您登您的不動產所有權。
司法書士費用因國家、地區和協助您的司法書士而異。您可以自行研究比較，也可以請不動產經紀人介紹或直接幫您找到合適的司法書士。
因此，無論您購買的是新建房屋、投資型中古屋還是空屋，在計算不動產的購買成本時，您都需要考慮司法書士費用。
回到本文的正題，正如「在購買日本的空屋前你應該知道些什麼?」一文和本文上述，深思熟慮和正確登記不動產都是非常嚴肅的事情。將作為買房者，您還需要承擔與登記所有權相關的稅費和費用。
一旦您購買了房屋並完成了登記，您就會有一份證明您是所有者的公共記錄「登記事項証明書」。即使您搬出房屋不再居住，所有權記錄也不會被刪除。
房屋稅
無論您是否有使用和維護房屋，您作為所有者都有責任繳納與之相關的稅金，包括固定資產稅和都市計畫稅。兩者的稅額和金額因地區而異，根據建築物所在地區類別和面積也會不同。
固定資產稅（日文：固定資産税；發音：koteishisanzei）和都市計畫稅（日文：都市計画税；發音：toshi keikakuzei），通稱“固都稅”。是向每年1月1日當天擁有不動產的所有者（納稅義務人）徵收的稅金。
根據固定資產課稅台帳，固定資產稅的稅額為該不動產的固定資產稅評價額（課稅標準額）× 1.4%（標準稅率）。都市計畫稅的稅額則為固定資產稅評價額（課稅標準額）× 0.3％（上限稅率）。
這兩項稅金分別將每年4月、7月、12月和次年2月做為一個年度的四期。納稅義務人必須按照納稅通知書指定日期，一次性或分四期繳稅給當地政府。要注意的是，都市計畫稅僅適用於位在日本區域法中規定的指定都市計畫區（日文：都市計画区域；發音：toshi keikaku kuiki）內的不動產。
如果您無視、或遲繳稅金，稅金將繼續累積，延遲付款的罰款還會增加。有關更多與不動產買賣相關的稅金說明，請參閱「日本不動產相關稅金指南」。
廢棄房屋的安全顧慮
被廢棄或無人維護管理的房屋可能成為社區的治安和安全隱患。雜草叢生的景觀和庭院可能導致宵小、害蟲和動物入侵，不僅會影響房屋狀況，還會影響到周圍的房屋。因為廢棄的房屋還有可能成為竊盜、火災隱患，導致鄰近社區犯罪增加。
隨著日本全國空屋越來越多，這些治安和安全問題是各地方政府提供空屋對策資訊、致力於減少空屋的主要原因之一。
房子空置該怎麼辦？
如果您繼承了日本房屋或購買了不再想居住或維護的空置房屋，您應該如何處理它？首先，您可以找不動產經紀人為您登記出售，或者考慮出租用於合租公寓、度假屋或民宿，我們將在後續文章中討論這些選擇。
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封面照片：岐阜市白川鄉，iStock Credit:ksbank