物業管理經驗談

您作為日本房東與租客終止租約的權利

文: 東急住宅租賃株式會社David Imme

如果您正在考慮在日本投資不動產(或已經擁有房產),請想像一下這種情況。

您在日本購買房子的目的是用於投資,並希望藉由將其出租收取月租金收益。在許多情況下,屋主會與物業管理公司(PM)簽訂所謂的「Sublease(轉租)契約」,也就是您把房子租給管理公司,管理公司每個月支付固定租金給您,並由管理公司自行招租、將房子出租給實際租客。這意味著您作為屋主和管理公司之間會有第一份住宅轉租契約,管理公司和租客之間有第二份住宅租賃契約

假設現在您已經將房子出租了幾年,您決定現在是考慮轉手出售的好時機。您和管理公司的住宅轉租契約再半年就要續約了,你的房子目前市價還挺高的。

你需要做的只有終止與管理公司的住宅轉租契約,且你的房子應該可以賣個好價錢的公寓,是這樣的嗎?

但是,等等!租客該怎麼辦?嗯,你選擇終止與管理公司的契約,那契約終止後租客不會搬走嗎?

事實上,事實並非如此。還記得前先前提到管理公司和租客之間有第二份契約嗎?儘管該契約是管理公司和租客之間簽署的,但最終您作為房屋所有人與租客作為承租人之間的關係仍然存在。即,出租人為管理公司、承租人為租客、您為房屋所有人。

從租客的角度來看,他們是直接支付租金給屋主還是通過管理公司支付租金一點都不重要。對他們來說,最重要的是他們簽署了租屋契約,只是屋主/業主變更了。

日本典型的住宅租賃契約和租客權利

日本的租屋契約「普通借家契約」通常期間為兩年。租客有權在兩年租約期間內終止契約,也有權在兩年租約期滿後續約或終止契約←這裡是重點!

一旦您以租客身份搬入,只要您妥善維護公寓並按時支付租金,日本法律就對您的租賃期限有利。考量到日本租屋、搬家費用非常高,包括禮金、押金、仲介手續費、保證公司費、火災保險費、鑰匙更換費、房屋清潔費等,法律保護租客權益似乎是公平的。

您作為房屋所有人的權利和選擇

回到房屋所有人的角度:這對您來說意味著什麼?當您與租客簽訂了一份普通借家契約,租客可以提前1或2個月書面通知出租人終止契約,但屋主和出租人不能輕易終止契約。即使屋主希望終止契約,必須至少租約到期的6個月以前向租客提出終止契約(例如,“請從現在起xx個月後搬出,我將支付您的搬家費用和額外費用”),但承租人是否同意終止契約完全取決於屋主是否有正當理由。

那麼你還有什麼其他選擇呢?您可以與您的管理公司討論在出租房子的時候,與租客訂立有固定期限的住宅租賃契約「定期借家契約」的可能性。定期借家契約(日文簡稱為“定借”)」的租賃期限是可以討論的,例如 租期為3個月甚至僅一年。根據契約規定,承租人必須在租期結束時搬出。承租人可以與出租人商量再次簽訂租約,而不是像普通借家契約那樣承租人有權續約。

然而,“定借”可能會降低您的房子的吸引力。因為對於希望長久居住的潛在租客來說,同意此類型租約的人有限,因此您的管理公司可能會建議您考慮適度降降低租金來吸引租客青睞。

所有者變更/業主變更

這就留下了一個問題:你還能出售您的房子嗎?現在您有兩種選擇:要嘛等到等到現任租客搬出公寓並在他離開後出售,要嘛出售已出租的房子。

出售已出租的房子是可能的,通常稱為所有者變更/業主變更(日文:オーナーチェンジ,來自英文:Owner Change)。新屋主將要購買有租客住在裡面的房子。這對於以投資目的買房的新屋主來說可能聽起來很划算,因為他買下來以後馬上收租、不需要等到找到租客。但另一方面,新屋主需要繼承前任屋主與租客簽訂的租屋契約和租金。新屋主希望調漲租金?抱歉,法律再次站在租客那邊。新屋主只能在續約時提出建議,租客有權拒絕調漲金額。

對於出售已出租的房子,因為價格將根據實際租金計算。因此與空租的房子相比,通常會導致較低的售價。

總而言之,在出租您的日本房子之前,最好是根據您對房子的未來規劃,提前計劃並考慮房子的出租選擇。

東急住宅租賃株式會社

東急住宅租賃株式會社(Tokyu Housing Lease Corporation)是日本著名的物業管理公司之一。


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封面照片:iStock