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【利回り(投資報酬率)】如何計算?REJ不動產相關常用日文單字|如何系列

  |   撰文: Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)

利回り

  • 平假名:りまわり
  • 羅馬拼音:rimawari
  • 中文:投資報酬率、收益率
  • 英文:Yield

投資利回り(投資報酬率)

投資日本不動產時,您可能常看到「投資利回り」一詞,意即中文的「投資報酬率」,簡稱“投報率”或“收益率”。透過計算投資報酬率可以了解哪間房子較能滿足投資人的投資目的。

如何計算投資報酬率?

與投資任何地方的不動產相同,投資報酬率主要分為毛報酬率淨報酬率。常見用來表示日本不動產投報率的日文單字有以下三種:“表面利回り”、“想定利回り”與“実質利回り”。

表面利回り

「表面利回り」中文:毛報酬率、毛利率,又稱為「グロス利回り、単純利回り」。年租金收入(月租金×12個月)相對於房屋價格,一年可以獲得多少利潤的指數。

  • 表面利回り%=年租金收入÷房屋購入價格×100

此報酬率在投資型不動產的買賣說明中最常見,計算方法最單純。每年固定支出(管理費、稅金等)以及購買房屋時的其他雜費(仲介手續費等)都不算入其中。儘管對投資人來說此數字並非最精確,仍可將此數字當作比較不同物業的收益指標。

想定利回り

「想定利回り」中文:假定報酬率、預想收益率。常見於投資整棟公寓或目前空租的物件。假設房屋全部租滿,一年最多可以獲得多少利潤的指數。

想定利回り的計算方法與表面利回り相同,每年固定支出以及購買房屋時的其他雜費都不算入其中。最大的差別在於,想定利回り的租金收入是“假定房屋租出時的租金收入”。因此,儘管10間公寓實際上有6間出租中、4間空租中,也是假設10間公寓都出租中的年租金收入除以房屋購入價格。

此投報率必須留意實際空租率以及房屋建築年份,否則有可能導致実質利回り遠低於想定利回り。例如房屋所在位置交通不方便導致公寓容易空租,又或者大樓屋齡老舊導致建築設備老化故障,需要較高的維修成本等。

実質利回り

「実質利回り」中文:淨報酬率、淨收益率,又稱為「ネット利回り」。從租金收入扣除各種固定支出,除以包含其他雜費的購買房屋的全部費用,一年實際可以獲得的利潤指數。

  • 実質利回り%=(年租金收入−固定支出)÷(房屋購入價格+其他購買經費)×100

由於將各種費用加入計算,一間房屋的実質利回り實際都會比表面利回り還要低(甚至低許多),但對投資人來說是投資不動產時最正確、最重要指標。

那麼,表面利回りvs.実質利回り實際計算有何差異,以下來比較同一公寓的投資報酬率。

投資報酬率計算

以下比較位於東京都江東區有明的高級公寓「Galleria GRANDE」21樓2LDK住宅之“表面利回り”與“実質利回り”。

2LDK投資型物業公寓大廈出售-東京都江東區有明 - Real Estate Japan - realestate.co.jp
東京都江東區有明的高級公寓「Galleria GRANDE」21樓兩房一廳公寓,不動產經紀人:住友不動產販賣

表面利回り=3,600,000÷80,000,000×100=4.5%

  • ⬆️ 年租金收入÷房屋購入價格×100⋯⋯約需22.2年回收成本

実質利回り=(3,600,000-180,000-448,920) ÷(80,000,000+2706,000) =3.6%

  • ⬆️(年租金收入−固定支出)÷(房屋購入價格+其他購買經費)×100⋯⋯約需27.8年回收成本

金額明細如下:

  • 房屋購入時:
    • 房屋價格:8,000萬日元
    • 仲介手續費:270.6萬日元
      • 仲介手續費概算:(房產買賣價格 × 3% + 6萬日元)×消費税
    • *不列入計算:不動產取得稅、印花稅、行政登記費、行政書士費等
  • 購入後:
    • 年租金收入:360萬日元
      • 月租金30萬日元×12個月
    • 物業管理費年額:18萬日元
      • 假設為月租金的5%×12個月
    • 管理費修繕費年額:448,920日元
      • (管理費20,560日元+修繕積立金16,850日元)×12個月
    • *不列入計算:火災/地震保險費、都市計畫稅、固定資產稅、源泉徵收税等

*出租資訊並未提供保險費和相關稅金之金額,因此本次不列入計算。

如上述,実質利回り實際比表面利回り還要低。

從投報率可否看出回收成本需要幾年?

如果單看“表面利回り”,從年租金收入相對於房屋價格可以預測大致需要幾年回收成本。以房價2,000萬日元的物件為例:

  • 年租金收入80萬日元的情況(表面利回り4%)需要25年。
  • 年租金收入100萬日元的情況(表面利回り5%)需要20年。
  • 年租金收入200萬日元的情況(表面利回り10%)需要10年。
  • 年租金收入400萬日元的情況(表面利回り20%)需要5年。

如果想從“実質利回り”知道回收成本需要幾年,除了自行試算,請不動產經紀人協助試算、房產評估,才能具體了解您實際需要多久回收成本。這是因為買房時有房價以外的其他支出,購入後也年年有固定支出,以及空租期無收入的可能性。此外,如果使用投資貸款買房,還需要將銀行利息等房貸費用算入(當然,實際可貸款給外國人的日本銀行、貸款年利率又因銀行而異)。

不管是“表面利回り”或“実質利回り”,基本上投報率越高越能快速回收成本。但高投報率的前提是「屋況良好的房子一直出租中、租金維持不變、貸款年利率不變」。

如果買了房價低且投報率很高的房子才發現房子空租後難以租出去(甚至需要調降租金)、房子屋齡大常常需要維修、房子不可再建築或該地有法律限制(不可再建築、有借地權等),不只可能影響您的投資計劃,還有可能使房子以後很難脫手。

另外,一些地方城市的投資型物業因房價低廉而投報率高,購買此類型物業必須了解當地人口結構(人口增或減、有無生產人口/學生人口流入),因為日本許多地方城市的人口持續減少,有可能提高空租風險。在人口穩定增加的大城市,房價較高、投報率較低的投資型物業,儘管回收成本期間長,收入反而較穩定。

因此,除了投資報酬率,了解房子本身的物理現狀、交通地理條件、比較該房子周邊的的房地產市場狀況,並請不動產經紀人協助試算幾種可能性下的投資收支表才能真正選到適合投資目標的房子。

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