オーナーチェンジ
- 羅馬拼音：ōnāchienji
- 中文：屋主變更、業主變更、房屋所有權人變更
- 英文：Owner Change
撰文：Real Estate Japan編輯部Kae（賃貸不動產經營管理士）【未經同意不得轉載】
「オーナーチェンジ」來自英文Owner Change，也就是“屋主/業主/所有權人”“變更“。
租客入住其中的狀態下出售的房屋（公寓、整棟公寓、一戶建住宅）稱為「オーナーチェンジ物件」。因為租客不變、僅屋主/業主改變，因此稱為「オーナーチェンジ」。
這類型的房屋是租客與前任房屋所有者（賣主）簽訂了租屋契約並居住其中的狀態下出售的。根據法律*，新任房屋所有者（買主）取得房屋所有權後，將繼承賣主與租客簽下的租屋契約、押金以及房東義務（例如修繕）。
*備註：日本借地借家法第31条「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」。當建築物轉交時，建築物的租賃契約即使未進行登記，對於取得該建築物物權（包含所有權）者也產生效力。
購買オーナーチェンジ物件最大的優點在於購買後立即有租金收入，並有以下優缺點。
購買屋主變更/業主變更物件的優缺點
優點
- 購入後立即有租金收入，可以根據淨投資報酬率訂定長期投資計畫。
- 空租的情況，會有一個月、甚至數個月無租金收入的風險。
- 可以省去為空租房屋招租的麻煩。
- 例如決定租金金額、招租、為了吸引租客進行房屋翻修或提供報酬獎金（AD）給房屋仲介等。
- 可以直接繼承前任所有者的投資管理知識：適合日本不動產投資初學者。
- 可以申請不動產投資貸款（不動産投資ローン）。
- オーナーチェンジ物件視同收益物件，一些在有日本分公司的外國銀行根據申請人的實際情況可能願意提供不動產投資貸款給沒有居住在日本的外國人，參見「購買或投資日本房產時，可以提供房屋貸款給外國人的日本銀行」
- 有時可以以低於市場價格的價格購買到。
- 當該房屋正以低於市場價格出租中的時候，由於租金較低會拉低投資報酬率，因此房價有可能會設定得較低。（在租客搬走後，屋主可將租金和房價調整回市場價格，購買這樣的房屋反而划算。）
缺點/留意事項
- 無法進入屋內，難以掌握實際屋況。
- 房屋出租給租客居住後，房屋內部視為租客的私人領域，未經租客同意他人不得進入屋內，因此難以得知室內有無任何老朽、損傷。
- 如果租客不同意讓人進屋參觀，新屋主只從建築物外觀、以前的室內照片、修繕紀錄、前任屋主轉述了解大概屋況。
- 不能改變前任所有者與租客之間簽訂的租約條件。
- 調漲租金必須有“正當理由”並經過租客同意，否則不可任意漲價。正當理由：例如與同大樓其他公寓的租金市場相比，租金明顯偏低等具體數據。
- 如本文上述，新屋主將繼承前屋主與租客之間的租屋契約、押金、房東義務。因此，新屋主必須有“正當理由”且至少租約到期的6個月以前告知租客，才得以終止租約。參見「您作為日本房東與租客終止租約的權利」。
- 難以事先掌握租客的屬性：
- 由於繼承前任屋主與租客之間的租屋契約，新屋主沒有選擇租客的權利。租客是否為問題租客（例如經常遲繳租金）必須事先詢問前任屋主。
- 租客也有可能在新任屋主購入沒多久後搬走。
- 即使購買時有租客入住中，也不代表空租率絕對等於零。
- 租客搬走時，新任屋主需要退還押金（從前任屋主繼承的押金）、負擔起租客搬走後的原狀恢復的房屋修繕費用（租客），並再次招租。
- 不可申請住宅貸款（住宅ローン）。
- 因為不是自己居住用途的住宅，只能申請不動產投資貸款。
購買オーナーチェンジ物件如果未來計畫出售，建議選擇易於轉手的物件。例如：投報率佳的套房公寓、屋齡較新的房屋、地點好（空租率低的地區、近車站、人氣居住地區）的房子。
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