原文:Jeff Wynkoop
在本文中，我們將討論日本購買公寓時值得確認與詢問的事項。有關在日本購買房屋的步驟說明，請參閱：日本購屋指南。
與一戶建獨棟住宅不同，公寓住宅是公寓大廈的一部分，由公寓大樓所有區分所有權人組成的管理組織－管理委員會（日文：管理組合）負責維護大樓的公共區域和管理公寓大廈。一個運作良好的管委會將以長期經營的方式保養維護大廈建築，而不是坐等公寓年久失修、設備破敗不堪。
公寓大廈管理條例（日文：管理規約）是建築物中所有區分所有權人（屋主）的權利和義務的條例。條例部分內容是強制性的，部分內容可通過區分所有權人會議投票進行更改。例如，根據日本的公寓標準管理條例（日文：マンション標準管理規約）之區分所有法（日文：区分所有法）第34條，管委會總會必須每年至少舉行一次。
對於管委會的決議分為「普通決議」與「特別決議」。儘管有例外情況，但一般來說：
- 「普通決議」需要由表決權*總數50%以上的委員（區分所有權人＝屋主）出席總會，出席人數過半數同意即可通過。
- 「特別決議」（例如變更管理條例或建築物重大變更等）需要所有委員的3/4以上或表決權總數的3/4以上同意才得以通過。特別決議主要有以下：
- 制定・變更・廢除管理規約
- 成立管理組合法人
- 變更共用區域
- 修復大規模損失的建築物
- 要求禁止使用專有區域
- 要求拍賣區分所有權
- 要求佔有者交付佔用部分
- ＊拆除重建：「拆除重建」屬重大決議，需要所有委員的4/5以上或表決權總數的4/5以上同意才得以通過。
表決權*：管理委員會總會的決議權（比例）基本上根據區分所有權人（屋主）擁有的專有部分面積大小分配。但如果該公寓大廈的專有部分面積差異不大，決議權就可能是一戶一票。
這意味著表決權比例較少的區分所有權人可以團結起來阻止一名或數名表決權比例較多的區分所有權人的獨斷行為。相反的，一名或數名表決權比例較多的區分所有權人也可以聯合起來主導決議事項。
區分所有法計劃於2024年修訂，請參閱：日本計劃修法讓老舊公寓更容易修繕或拆除重建
公寓維護的固定成本和留意事項
以下是您在日本購買公寓時應留意的費用和事項。
建物管理費＆修繕積立金
為了用來支付定期重大翻修費，公寓管委會必須儲備一筆公共基金，稱為「修繕積立金」和「管理費」。具體金額取決於區分所有權人擁有的專有部分面積大小、建築物的屋齡、公寓每坪單價等，但費用可能會隨著時間推移而改變。通常上持有面積較大的屋主或高級公寓的屋主需要支付的費用比較高。
建物管理費＆修繕積立金由管委會每月向區分所有權人收取，如果您的賣家在移轉所有權給您時未付清款項，您可能要承擔起支付這筆未繳清款項的責任。
管理費與修繕積立金的差別
管理費與修繕積立金都是管委會每個月固定向向區分所有權人收取的費用。詳情請參閱：日本的管理費：共益費和修繕積立金。
- 「管理費」主要是用來支付日常管理的費用，例如公共區域的清潔管理、公共區域的水電費、電梯保養維護和小型維修等。
- 「修繕積立金」則是一筆用於公寓建築定期維修的修繕儲備金，例如大樓外牆清洗、建築鋼筋補強或外壁磁磚修補等。如果管委會決定大規模翻修公寓但儲備金不足，可能會向所有區分所有權人額外收費。
其他需要留意的事項
- 管委會總會和會議記錄基本上只有日語，外國人可能難以理解。缺席會議的所有人可能需要請代理人（例如物業管理公司）出席會議。
- 如果你購買的公寓大廈屋齡非常老舊，有可能幾年後這棟樓會拆掉再建一棟新樓。儘管這項重大決議需要至少3/4以上的區分所有權人同意，但當一些區分所有權人沒有額外的預算來支付完全拆除和重建的費用時，可能會出現僵局。
- 一般來說，坐北朝南的公寓因為接收較多的陽光，較有人氣。此外，較高樓層的公寓因為可以眺望城市美景，價值也較高。較低樓層的公寓比較容易受到街道噪音的影響，也比較容易受到犯罪的影響。
- 一些住宅開發商會在新建公寓建築時設置超低的管理費和維修儲備金，等建築物完工後才改訂費用。通常，建築屋齡越老舊，費用就會逐漸增加，但管理公司有時可能會根據未來的修繕計劃大幅調整費用。
購買公寓前值得詢問的事項
以下是當您在購買購買公寓前的調查階段值得確認並詢問的事項：
- 了解該公寓的管理規約和前幾年的管委會總會會議記錄。特別是如果您購買公寓的目的是為了用作民宿的情況，有些公寓的管理規約會明確規定“民泊不可”。
- 房價是否包括停車位？使用車位是否有任何額外費用？
- 水電瓦斯表是否獨立計表？
- 有沒有附屬單獨儲物間？使用儲物間是否有任何額外費用？
- 公寓大廈是否有任何重大改建計劃？
- 確認公寓大廈保險單，公共區域是否已投保？
- 維修儲備金目前的餘額是多少？管委會有無任何特殊貸款？查看管委會的損益表和資產負債表副本可以了解相關資訊。
- 公寓大廈維護得如何？確認物業的長期修繕計畫書（長期修繕計画書）。
- 管理規約是否允許養寵物？
- 您的賣家是否已支付他理應支付的管理費和維修儲備金？所有區分所有權人是否都按時繳費？
- 公寓房間大小是否平均，還是有些小到難以使用？平面圖中是否有不尋常的格局？
- 建築物是否建在填海造陸的土地上？管委會將來是否計劃依法重建建築物？或者該建築是否存有法律限制？
- 例如：既存不適格（在建造和竣工當年根據當時《建築標準法》合法的建築物隨著法律改訂或都市計畫改變，某些部分不符合現行法律。這些建築物目前仍可使用，但在擴建或重建時，必須使建築物符合現行法律），或是再建築不可（請參閱：在京都買傳統古民家：關於購買京町家的常見問答Q6）。
- 公寓是否隔音佳？附近有高速公路、工廠等可能產生噪音或異味的設施？
- 公寓有多少部電梯？有緊急用電梯嗎？
- 您對建築物周圍的土地持有什麼權利？區分所有權或是借地權？
- 建築物是否符合新耐震基準法？是哪一種抗震建築？（請參閱：日本的地震建築規範和技術）
- 大樓有哪些公共設施？是否有健身房、游泳池或禮賓服務？
- 該地區未來是否有計劃再開發？
有一些房地產經紀人會企圖催促買家儘速決定是否購買。如果不動產經紀人說市場上所有房產中這間是最好的，您應該對此持保留態度。如果不動產經紀人又說“還有其他買家也感興趣”之類的話來催促您購買，也許您應該考慮也詢問一下其他不動產經紀人的意見。買房子是人生中一筆相當高額的購物，四處比較合適的不動產經紀人幫助您做出適合你的決定，慢慢找到適合購買的房子絕對沒有壞處。
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