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土地價格調查

疫情影響下的日本住宅用地地價回升中:2021年第2季度地價LOOK報告

根據日本國土交通省(MLIT)《2021年第2季度LOOK報告》,全國100個地區的土地價格之住宅用地景氣回溫、商業用地景氣寒冬仍未過去。本報告所調查的地區為東京、大阪、名古屋和全國主要地方城市的高度集中使用的32個商業和68個住宅用地於2021年4月1日至7月1日期間之土地價格趨勢。

值得注意的是,在全國調查的32個住宅用地中,24個地區地價上漲(上一季度為18個)、8個地區地價持平(上一季度為14個)、0個地區地價下跌(與上一季度相同)。不動產鑑定士指出,新建/中古公寓的銷售情況強勁,住宅建商收購土地是住宅用地價值上漲的主要原因。

疫情影響依在

2021年第2季度的調查顯示,住宅用地地價明顯回升,商業用地地價仍持續受新冠病毒疫情影響。

疫情長期化之下,承租辦公室的企業業績不振進而要求降租、員工改在家辦公、政府要求餐飲店縮短營業時間、邊境管制阻斷了入境觀光旅遊,商業地區人潮變少,酒店旅館入住率低迷。疫情爆發之前,東京奧運、入境旅遊和酒店供不應求等基礎設施建設推動商業用地價格強勢上漲的情況已不復見。

2021年第2季度調查的全國100個地區(住宅用地+商業用地)中,35個地區地價上漲、36個地區地價持平、29個地區地價下跌。而在上一季度的調查中,有28個地區地價上漲、45個地區的地價持平、27個下跌。

然而,在本季度調查的68個商業用地中,僅11個地區地價上漲的(上一季度為10個)、28個地區地價持平(上一季度為31個)、29個地區地價下跌(上一季度為27 個)。反映了商業用地持續受到居家辦公、人們減少外出以及商業區缺乏外國觀光客的影響。

三大都市圈和地方城市的地價漲幅

與之前的調查一樣,我們繼續看到地價出現兩極分化現象。東京圈的住宅用地地價仍有小幅增漲或持平,商業用地地價小幅下跌或持平。漲/跌幅不像前幾年那麼明顯,因為疫情對商業活動的影響是日本全國範圍的。

東京圈:

  • 全國調查的100個地區中有43個位於東京圈,範圍包含東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣。
  • 14個地區地價上漲(上一季度為10個)、18個地區地價持平(上一季度為23個)、11個地區地價下跌(上一季度為10個)。
  • 地價上漲的地區漲幅都持平或介於0%~+3%之間,跌幅大多數介於0%~-3%之間。
  • 本次調查全國商業用地地價跌幅最大的是「新宿區歌舞伎町」。自2020年第2季(4月1日至7月1日)起,連續五季下跌-3%~-6%。

大阪圈:

  • 全國調查的100個地區中有25個位於大阪圈,範圍包含京都府、大阪府、兵庫縣、奈良縣。
  • 8個地區地價上漲(上一季度為6個)、6個地區地價持平(上一季度為8個)、11個地區地價下跌(上一季度為11個)。
  • 商業用地大多數地價持平或跌幅介於0%~-3%之間。唯一一個地價上漲的商業用地是「阪急西宮北口車站周邊」漲幅都介於0%~+3%之間,為連續三季上漲。
  • 住宅用地大多數地價都持平或漲幅介於0%~-3%之間。

名古屋圈:

  • 全國調查的100個地區中有9個位於名古屋圈,範圍為愛知縣名古屋市。
  • 6個地區地價上漲(上一季度為6個)、3個地區地價持平(上一季度為3個)、0個地區地價下跌(上一季度為0個)。
  • 名古屋9個地區的地價在2020年第3季全數下跌,在2020年第4季以後有所回升,但2021年第2季漲幅與第1季相同,都持平或介於0%~+3%之間。

地方圈:

  • 全國調查的100個地區中有23個屬於地方圈,範圍為三大都市圈以外的地方城市。
  • 7個地區地價上漲(上一季度為6個)、9個地區地價持平(上一季度為11個)、7個地區地價下跌(上一季度為6個)。漲幅都介於0%~+3%之間,跌幅都介於0%~-3%之間。

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資料來源:國土交通省~地価LOOKレポート~令和3年第2四半期

封面照片:iStock-1334564623 新宿區歌舞伎町