日本不動產新聞

日本全國範圍土地價格連續二年下跌,四大地方城市持續上漲

根據國土交通省「2021年都道府縣地價調査概要」,日本全國所有用途的地價平均比2020年下跌0.4%,為連續三年(2017年至2019年)穩步上漲後,2020年疫情爆發以來連續第二年地價下跌。不過,2021年與2020年(前年比地價下跌0.6%)相比跌幅縮小,部分主要都市圈開始出現好轉,四大地方城市的地價則是維持上漲。

地價趨勢與疫情、邊境管制習習相關,為了控制新冠病毒的傳播,外國旅客被拒於門外、政府要求餐飲店縮短營業時間,與旅遊、餐飲相關的(商店和酒店)商業需求大減連帶影響地價大幅下跌;此現象在積極拓展入境觀光旅遊業的大阪特別明顯。

然而,與零售店舖需求相比,市中心辦公大樓的需求相對穩定。外國投資者進行低價交易,收購了試圖平衡資產負債表的公司所出售的商業用地。因此,與大阪、名古屋相比,東京商業用地仍具有提供穩定收益的潛力。

在新冠病毒疫情大流行之前,日本的土地價格從2018年以來一直處於緩慢上漲的趨勢,當時全國平均地價自1990年代初泡沫經濟破滅的27年來首次出現上漲。

2021年都道府縣地價調査概要

以上數據為各都道府縣於7月1日調查並公告的標準地價(日語:基準地価,kijun chika),並由國土交通省於9月20日公佈調查結果;本次共調查了全國 21,443個地點。

商業用地

全國範圍的商業用地的地價2021年與2020年相比下跌0.5%,並大於2020年的跌幅(−0.3%);2021年,全國47個都道府縣中,41個都道府縣的商業用地地價下跌(2020年為36個),商業用地的下跌率持續擴大。

  • 商業用地地價上漲的6個都道府縣:宮城縣、千葉縣、神奈川縣、愛知縣、福岡縣、沖繩縣
  • 商業用地地價上漲3%以上的主要城市:札幌市、仙台市、名古屋市、福岡市

從都市圈來看,三大都市圈以外的地方圈商業用地也下跌了0.7%。不過,主要大城市的商業用地地價相對穩定。

名古屋的商業用地地價上漲(+3.2%),扭轉了2020年的下跌趨勢。札幌市(+4.2%)、仙台市(+3.7%)、橫濱市(+1.8%)、廣島市(+1.7%)和福岡市(+1.5%)等城市的商業用地地價也繼續上漲,主要是因為持續再開發中的都市更新建案帶來的預期效果。

從都道府縣來看,大阪府的商業用地價9年來首次下跌,其中大阪主要觀光區的「道頓堀」地區跌幅高達18.5%,跌幅居全國商業用地之首。

住宅用地

全國範圍的住宅用地地價2021年與2020年相比下跌0.5%,儘管持續下跌,但跌幅小於2020年(-0.7%)。2021年,全國47個都道府縣中,38個都道府縣的住宅用地地價下跌(2020年為 42個)。下跌原因主要是因為消費者在就業機會減少、薪水縮水的情況下,對於房價繼續保持謹慎態度。

  • 住宅用地地價上漲的6個都道府縣:北海道、宮城縣、東京都、石川縣、愛知縣、福岡縣、沖繩縣
    • 住宅用地地價持平的2個縣:千葉縣、大分縣
  • 住宅用地地價上漲2%以上的主要城市:札幌市、仙台市、金澤市、福岡市

國土交通省的報告指出,超低房屋貸款利率仍有助於維持購房需求,市中心的稀少住宅用地、交通便利的主要車站附近的住宅用地地價依然強勁上漲。

東京首都圈(東京23區、千葉市、橫濱市、埼玉市)的住宅用地地價皆保持小幅上漲(0%~+0.6%),而名古屋的住宅用地地價上漲(+1.3%),與商業用地同樣扭轉了2020年的下跌趨勢。

住宅用地地價漲幅最大城市依序是:札幌市(+7.4%)、福岡市(+4.4%)仙台市(+3.6%)、金澤市(+2.4%)、和大分市(+1.9%)。

本次在被調查的地點中,沖繩縣宮古島市的住宅用地地價漲幅最高(+22.9%),原因是度假村開發推動了住宅用地地價上漲。

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資料來源:日本國土交通省2021年9月20日「令和3年都道府県地価調査の概要

封面照片:鎌倉江之島,iStock 031458576