在日本買了房子偶而去住一下，沒有住的期間出租當短租套房或民宿，聽起來很理想？在這篇文章中，我們將探討當您考慮將房子當成AirBnB式民宿在日本合法短期出租時必知的基本知識。
在Real Estate Japan定期舉辦的免費線上不動產研討會中，以下類似問題非常經常被問到，外國客戶最常問的問題是：
- 可以在日本購買公寓並在我不住在日本的時候，將房子短期出租嗎？
- 可以在AirBnB出租我的房子嗎？
- 可以在日本購買空屋並將其改裝成度假屋然後出租嗎？
- 可以出租共管公寓大樓中我名下的公寓嗎？
第1個問題基本上涵蓋了第2、3與4個問題，因此本文將重點擺在第1個問題。
我可以在我沒有居住在我日本的房子的期間，合法短期出租當AIRBNB民宿嗎？
這個問題的簡短回答是：
可以。作為日本房地產的所有者，只要您遵守您經營短期出租/民宿所依據的相關法律，您（屋主）可以合法地短期出租您的房屋或房屋的一部分。
但是！日本有非常多公寓大樓的建物管理委員會明文禁止在公寓大樓中經營短租/民宿。因此在考慮經營短租/民宿之前，公寓屋主應事先確認大樓管委會的管理規章，確保符合規定，避免日後造成不必要的糾紛。
此外，向屋主租下公寓並私下經營民宿也是嚴格禁止的。除非您本身是經過屋主許可、並與屋主簽訂“特定賃貸借契約”的「特定轉貸事業者」。否則，都不允許您以二房東身份將在日本租下的公寓轉租給他人，包括短期出租。
與在日本經營民宿/短租的相關法律
可以讓屋主將其所有物件短期出租作為“民宿（日文：民泊）”的制度主要有三種：
- 取得旅館業法（日文：旅館業法）的旅館業營業許可申請，作為“簡易住宿所（日文：簡易宿所）”。
- 取得國家戰略特區法（日文：国家戦略特別区域法）“特區民宿（日文：特区民泊）”的認定。
- 根據住宅宿泊事業法（民宿新法，簡稱：民泊新法）提出申請成為“民宿（日文：民泊）”。
本文將交替使用術語“私人住宿”、“短期出租”、“租賃”和“民宿”。以下說明旨在概述日本主要的民宿類型，並非詳盡討論或提供投資或法律建議。如有實際需求，請根據您的具體情況諮詢房地產物業管理公司和/或住宅宿泊管理業者。
（1）根據旅館業法經營“簡易住宿所”
根據旅館業法，“簡易宿所”是指「將房屋反覆提供給不特定多數人短期共用、並收取住宿費」的住宿設施，是最常見的私人民宿經營類型。
備註：同法律中，以一個月或更長時間為單位，將房屋提供給人住宿、並收取住宿費的設施為「下宿」。
如果您希望將您所有的房屋或公寓中的一個或多個房間作為民宿，請根據旅館商業法向厚生勞動省提交經營“簡易宿所”的許可申請。但是，如果您正考慮做短期出租的是共管公寓大樓中的公寓，則必須確認公寓大樓的建物管理規章是否明確允許短租。
與其他私人民宿制度不同，根據旅館業法經營“簡易住宿所”一年裡面營業日數沒有上限，連續住宿天數也沒有上限。
如果您選擇根據旅館業法出租房屋，在經營短租/民宿方面可以擁有相對較高的自由度。在您進行初期投資讓房屋符合“簡易宿所”的必須條件與設備，並取得許可證後，與其他私人民宿制度相比可能比較容易獲利。
要件
根據旅館業法取得“旅館業營業許可申請”必須符合旅館業法與當地政府制定的相關條例的所有規定。基本要件：
- 不可在“住宅專用地區”經營簡易住宿所。
- 客房總地板面積必須為33㎡或以上。如果簡易住宿所可容納的住宿客數少於10人，則最小地板面積為3.3㎡/人。
- 必須設置緊急照明設備、消防設備。
- 除了上述旅館業法的要件，還必須符合所在城市的城市計劃法、建築基準法以及您當地政府制定的相關條例（例如消防法、廢棄物處理法）的所有規定。
還需要注意的一點是，屋主必須取得“旅館業營業許可申請”才能在AirBnB等短租網站刊登民宿。
取得許可和其他文書工作的費用
由於取得“旅館營業許可申請”所需的文書工作繁雜，大多數申請人會請行政書士協助申請。向各地方政府知事取得許可的手續費根據所在地區而不同，例如手續費在東京約為16,500日元、在大阪約為22,000日元、在京都約為52800日元。
（2）在國家戰略特區經營“特區民宿”
為了幫助容納不斷增加的外國旅客人數並促進區域發展，2013年12月以國家戰略特別區域法為基礎，制定了旅館業法特例「特區民宿（日文：特区民泊）」。
2016年1月，東京都大田區是第一個被認定為國家戰略特區的行政區。目前，主要的特區民泊區有：
- 關東
- 東京都
- 神奈川縣
- 千葉縣：千葉市、成田市
- 關西
- 大阪府
- 京都府
- 兵庫縣：養父市
- 其他都道府縣市
- 秋田縣：仙北市
- 宮城縣：仙台市
- 新潟県：新潟市
- 愛知縣
- 愛媛縣：今治市
- 福岡縣：福岡市、北九州市
- 廣島縣
- 沖繩縣
要件
根據國家戰略特別區域法（特區民泊法），於國家戰略特區的指定地區經營“特區民宿”也必須取得政府的認定。申請過程會比取得（1）旅館營業許可便宜一點，需要的文書工作也比較少。在“住宅專用地區”可以經營特區民宿，但特區內可能有限制的地區。
特區民宿也必須符合特區民泊法與當地政府制定的相關條例的所有規定。根據特區民泊法，經營“特區民宿”1年裡面營業日數沒有上限，但住宿天數必須連續住宿3天2夜至10天內。
與根據旅館業法經營“簡易住宿所”相比，特區民宿為旅館業法的“特例”。根據租賃合約，提供適合住宿的設施給外國旅客使用入住一定期間（3天2夜至10天內）或更長的時間，並提供住宿所需的服務者，可從旅館業法除外。
一般來說，住宿期間未滿1個月的住宿設施適用旅館業法，有設置服務台、維護住宿期間的環境衛生等義務。特區民宿可免除提供旅客住宿期間內的清潔服務（例如，住宿前提供乾淨的住房，住宿期間的環境衛生由旅客維護）
但與“簡易住宿所”不同的是，“特區民宿”經營者應採取防止旅客與附近居民發生糾紛的措施。例如事先通知鄰居，讓他們知道今後將會有不特定旅客出入，有問題時的民宿住人的聯絡方式等。
（3）根據民宿新法一年180天經營“民宿”
除了旅館業法已經規定的3種住宿設施－旅館·酒店、簡易住宿所、寄宿（下宿）之外，2018年6月頒布的民宿新法還新設了一種新型態的短期住宿制度“民宿（日文：民泊）”。
“民宿”與（2）特區民宿相似，最主要區別在於可經營短期住宿的住宿日數。 如果您根據民宿新法將您的房屋或公寓申請為民宿，則1年最多180天可作為民宿。民宿不受旅館業法約束，但須遵守住宅宿泊事業法的法令。
民宿新法下的民宿經營要件比（1）簡易住宿所和（2）特區民宿更容易。根據民宿新法出租私人住宅之前，民宿經營者需要向都道府縣知事提出申請（日文：届出），並需要在民宿的顯而易見之處揭示民宿標誌。還必須每2個月向都道府縣知事報告營運狀況（旅客入住天數和人數等）。
此外，與（1）簡易住宿所和（2）特區民宿不同的是，當民宿經營者（房東）沒有住在民宿中（或同建築用地中）、用做民宿的房間數超過5的情況，根據住宅宿泊事業法的規定，民宿經營者（房東）必須將民宿管理業務委任給專門的住宅宿泊管理業者。
另一種短期住宿：イベント民泊
イベント民泊（イベントホームステイ）名稱來自英文的Event Homestay，直接翻譯成中文是“活動寄宿家庭（活動民宿）”，也就是當有活動的時候，提供2～3天寄宿家庭的短租民宿。
例如，社區每年舉辦數次活動，因應當地住宿設施不足、或者提供寄宿家庭體驗給來參加活動的旅客，建立起當地民眾與旅客之間互動交流、提升地方活力，具有高度公共意義。
此制度原本是觀光廳與厚生勞働省為了在2020東京奧運會和殘奧會等活動期間，創造外國旅客與當地居民互動的機會，而在2019年12月25日修訂的活動民宿指南。但也可望用於未來的重大活動，例如於大阪舉行的2025年世界博覽會。
活動民宿不屬於旅館業，因此寄宿家庭不需要取得旅館業營業許可申請。但由於是“每年舉辦數次活動時，提供2～3天住宿”，因此可能不適合計劃長期經營民宿的人，如果希望長期經營民宿，上述（1）簡易住宿所和（2）特區民宿可能更值得考慮。
違法經營私人民宿的罰則
違反旅館業法和其他民宿經營相關法律將會受到嚴厲處罰。例如，違反旅館業法，最高將判處6個月監禁和100萬日元罰款。
出租共管公寓大樓中您所持有的公寓
如果您計劃購買公寓大樓中的一戶公寓，而您卻不打算居住在那裡，而是將其用作民宿或一年中的部分時間做短租。購買之前您應該事先確認大樓的管理規章。如本文上述，大多數日本公寓大樓不允許屋主將公寓用於短期出租，例如 AirBnB。
為了維持大樓資產價值、維護住戶居家安全和生活品質，許多管委會禁止公寓所有者將公寓短租給不特定人士做民宿。比方說，經常有不特定陌生人進出公寓可能影響居家安全，客人不熟悉日本垃圾廢棄方法可能影響公共區域環境，客人拖著行李箱穿過走廊或使用電梯時可能會發出很大的聲音，又或者產生生活噪音。
公寓大樓的管理規章基於國土交通省的公寓大廈管理條例規約範本，並由大樓所有者決定細則。因此就如「在日本購買公寓時必須確認與詢問的事項：建物管理二三事」文章所述，管理規約可以會被修改。因此，即使在您購買公寓時建管尚未明確規定是否允許民宿，當公寓所有者的3/4以上或表決權總數的3/4以上決議禁止大樓內禁止經營民宿，您將不得不配合。
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資料來源：
- 民泊制度Portal Site（觀光廳官方網站）
- 国家戦略特別区域における旅館業法の特例について（PDF）
- 住宅宿泊事業法に基づく民泊の管理業制度について（PDF）
- 京都綜合法律事務所（日語網站）
封面照片：iStock