日本買屋/租屋=有停車位?日本公寓停車場須知

如果您在日本有車,停車位絕對是購買公寓時不可不考慮的評估因素。即使您現在沒有車但如果今後考慮買車,您也需要提前將停車位列入考量以防萬一。

在這篇文章中,我們將解釋公寓大樓的停車位使用規則、停車場種類以及公寓大樓的停車位不夠用或空置過多對於公寓所有者有什麼樣的影響。

購買公寓時不保證有停車位

日本的建築基準法沒有規定住宅開發商興建公寓時有義務設置停車場或停車位。儘管許多地方政府的條例會規定集合住宅的停車位比例。但是否每一戶公寓大樓住戶都有停車場/停車位根據市政當局而不同。

東京23區的付費停車位租金高昂且並非到處都有。日本全國的月租停車位平均為8,300日元,而東京23區的月租停車位平均為30,000日元到40,000日元之間。實際車位月租金額取決於地點,但與租房子一樣,越市中心停車費越高。例如,足立區的平面停車場月租16500日元,而在中央區月租62000日元。

在日本,路邊不可以隨意停車,因此如果您住在市中心沒有停車場的公寓,您將無法避免把車停在離家有點遠的地方,不只不方便,可能也不便宜。

東京首都圈(東京、神奈川、千葉、埼玉)有停車場的新建公寓大樓比例在2007年達到最高峰,約為77.3%左右,之後逐年減少。到了2013年,東京首都圈僅48.6%的新建公寓大樓有停車場,而在2017年上半年只有42.2%的新建公寓大樓有停車場。

造成這種現象的主要原因之一是生活在公共運輸系統方便的都會區的年輕人汽車擁有率逐年減少。面對停車位需求遞減的趨勢,開發商傾向於在公寓大樓中設置較少的/或不設置停車位。

但是,在郊區和地方城市,不只在公共運輸系統較不方便,土地價格也相對便宜許多,因此許多公寓大樓會設置停車場,有些平面停車場的車位甚至超過實際戶數的100%以上! 

日本公寓大樓的停車場

當您在停車位有限的中古公寓大樓中購買公寓時,購買當下有可能沒有停車位可用。在停車位數量少於公寓戶數的新建公寓大樓中,停車位通常以抽籤方式分配。如果您沒有抽到公寓內的停車位,您就只能把車停到附近的月租停車場(日文:月極駐車場)直到公寓內的停車位有空額為止。

停車場使用權

公寓停車場的權利日文稱為“駐車場権利”,此權利可以“出租”或“出售”。一般來說,“出租方式”比“出售方式”常見。

原則上,公寓大樓內的停車場為公共區域的一部分,這意味著公寓大樓內所有住戶都有權使用停車位嗎?事實上必須根據建物管委會的規定,可能只供給特定住戶使用。您可能會看到一些公寓出售時表示附帶停車位*,但實際上在東京這樣停車位有限的城市,更多公寓大樓的管委會以出租或出售的方式給予希望使用停車場的住戶使用權利。

如果公寓中的停車場是“出租方式”,想要使用停車位的公寓所有人必須每月支付停車費給建物管委會。東京23區公寓的停車費落差很大,從約3,000 日元到超過80,000日元不等,平均約為30,000日元到50,000日元。如果公寓內的停車位很少,停車費甚至與外面的收費停車場差不多。

如果公寓中的停車場是“出售方式”,停車位的使用權或專用權*將與公寓一起出售。車主不需要每月支付停車費,因為買主購買公寓時已經一起支付房屋的實際購買價格、房屋相關稅金與停車位相關費用。

*「買房付附帶停車位」可能是免費提供住戶使用,但也可能是「駐車場の所有権/専用使用権付き」=停車位的所有權或專用權與公寓所有權一起出售給買主。

  • 停車場所有權:購買公寓時一起購下停車位。屋主必須支付該車位的登記費、固定資產稅。
  • 停車場專用權:購買公寓同時取得停車位的專用使用權。這種情況下,屋主不需在每月支付停車費。

公寓的停車場空置過多和車位不足對屋主的影響

隨著汽車保有率的下降和共享汽車服務的增加,公寓停車位的需求也有越來越少的傾向。但如果您是車主同時也是公寓所有者,那麼停車位不足對您來說絕對會受到負面影響。

停車場使用費是建物管理委員會的收入來源之一,此收入將儲蓄起來用於建築物的管理費和維修費

如果您住在空車位過多的公寓中,停車費收入可能不足以負擔管理和維修停車場的實際成本。特別是機械式多層停車場的維修成本非常高,根據國土交通省,一個4層“機械升降、水平移動”機械式停車場,每一個停車位的每月維修費約為 14,165日元。如果因為空置停車位過多而導致管委會無法支付維修費用,則停車場有可能因而停用撤除或增加使用者的負擔費用。

公寓大樓的停車場類型

平面停車場

平面停車場是郊區或地方城市的公寓大樓最常見的停車場類型。基本上,就是在平坦土地區劃停車格的典型停車場。在東京或其他大城市等缺乏土地的市中心的公寓大樓中,平面停車場並不常見。

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公寓大樓的平面停車場是主流。照片:iStock-1299684357

平面停車場的優點是可以輕鬆停放任何類型的車輛,車主無需操作機械升降機或上下坡,例如立體多層停車場。平面停車場的設置成本低廉,維護也相對便宜,因為硬體設備較少。平面停車場的缺點是它們大部分都設置於公寓旁邊,不只汽車在戶外日曬雨淋,防盜能力也較差。車位也不一定足以提供所有住戶使用。

在一些既有平面停車場也有機械多層停車場供住戶使用的公寓大樓裡,車主可能比較頃向首選前者,但也因為平面停車位實際需要使用較寬廣的場地,停車費會比機械式還要高。

自走式立體多層停車場

立體多層停車場(自走式)指的是有多樓層停車場,由車主往上或往下開車進入停車場裡。這種停車場主要位於建築物的地下或頂樓,或是獨立一棟樓,類似於大型購物中心的立體停車場。公寓大樓中的立體多層停車場大多設置在建築物的地下樓層。

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公寓大樓地下樓層的立體多層停車場。照片:iStock-1300749461

立體多層停車場的優點是在室內(扣除頂樓停車場),所以汽車不會暴露在戶外,車主上下車不用擔心淋雨,也比較不用擔心公寓住戶以外的陌生人進出停車場。缺點主要是您可能需要走一段路前往停車場,開車上下斜坡!

機械式立體多層停車場

機械式立體多層停車結構是使用升降機將汽車升降、水平移入或移出立體多層的停車場。這種停車場常見於建築物的地下樓層或附設的停車塔。

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這是在平面停車場加裝了2層升降機械的停車場。照片:iStock-1015801612

機械式停車場的優點可在有限的空間停放較多車輛,汽車被盜的可能性較小。缺點是停車比較費時,因為進出、升降和移動車輛需要一些時間。可容量的車輛的重量、車體大小也受到限制。此外,如文章上述,為了維持機械正常運作,設置與保養維修的成本較高。

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機械式停車場的入口常見這種用來調整進出方向的汽車迴轉盤。照片:iStock-564565962

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在東京公寓大樓可找這種設置在公寓一樓的停車場,空間如果是平面停車場就只有三個停車位。改為設置機械式停車場就可以增加停車位。照片:iStock-530008590


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