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日本公寓的公共基金-管理費·修繕積立金是多少錢?費用解說

  |   編譯: Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)

當您在日本購買公寓時,除了房屋貸款、年度稅金,還有許多經常性支出需要預留預經費。其中兩項主要固定支出是管理費修繕積立金,也就是中文常見的公寓大廈管理費與公共基金。

什麼是管理費?

管理費是公寓所有者每月支付給管理委員會(建物管理公司)用於日常管理、維護建築物公共區域的費用,包括共用區域的水電、打掃環境、垃圾回收、電梯、水塔等共用設備的維護以及共用區域的火災保險費等。更多介紹請參閱:在日本購買公寓時必須確認與詢問的事項:建物管理二三事

在這篇文章中,我們將重點擺在修繕積立金,中文普遍稱為“公共基金”。

什麼是修繕積立金?

修繕積立金是公寓所有者每月支付給管理委員會(建物管理公司)的長期修繕預留資金,用於建築物的定期大規模修繕,例如大樓外牆清洗、建築結構保養維修、外壁磁磚補強、屋頂防水補強等。

除了用於修補外牆等建築物本體,修繕積立金也用於共用設備的定期檢查或更換,例如水管高壓清洗/換新、地震補強以符合新耐震基準以及因地震、颱風等自然災害造成的維修費用。

修繕積立金的金額根據建築物的長期修繕計劃計算,該計劃由住宅建商(賣主)在分售公寓初期制定。隨後由管理委員會(一般委託給專業的建物管理公司)負責實施維修與徵收、管理修繕積立金。

購買公寓時必知

該公寓大廈的管理品質與修繕積立金—金額與餘額是購買公寓時要必須考量的重點之一。

當您購買全新公寓時,其中一項初期費用是一次性預先支付的修繕積立金(日文:修繕積立一時金),之後(或當您購買中古公寓時)就必須照規定每個月支付固定的修繕積立金。

但是,如果前任所有者欠繳,作為新所有者您將需要負責償還未繳納的費用。如果修繕積立金餘額不足,未來修繕時您將需要支付經費不足的部分。因此,買家在購買公寓之前的事先調查階段,應檢查賣主是否拖欠費用以及該公寓大廈的修繕積立金。

修繕積立金一般是多少錢?

根據國土交通省於2019年公布的『(2018年)平成30年度公寓綜合調查結果』:每一戶公寓的每月修繕積立金平均為11,243日元每月管理費平均為10,862日元(不含停車場費等專用使用費)。因此,日本公寓的所有者每月應該支付約22,105日元的管理費與修繕積立金。

基本上,當建築物屋齡越老,每月的修繕積立金就越高,因為建築物逐年老化需要更多維護成本以保持良好屋況。因此,當修繕積立金的餘額不足以支付必要的維修費用,公寓所有者可能會被要求支付追加費用。

屋齡別-每平方米管理費修繕積立金之平均月費-日元.

建築高度、總建築面積和機械停車位對於修繕積立金之影響

為了幫助管委會制定合理適當的公寓大廈管理規約,國土交通省制定了『關於公寓的修繕積立金的指導方針』。

根據指導方針與公寓綜合調查結果,2018年度每月修繕積立金費用平均為每平方米(㎡)164日元。管委會應根據以下公式計算每戶公寓所有者的每月修繕積立金費用:

Y=A × X(+B)

  • Y:預定購入的公寓的修繕積立金的預定金額
  • A:專有地板面積的修繕積立金單價(下表)
  • X:預定購入的公寓的專有地板面積(㎡)
  • B:如果有使用機械式停車場的加算金額)

B=機械式停車場每一個車位的維修費 × 車位數 × 預定購入的住戶負擔比例

  • *住戶的負擔比例:大部分情況來自專有部分地板面積的比例「購買的公寓專有面積÷公寓大廈專有面積總計」。
  • *如果是由實際使用停車場的人所支付的使用費收入來支付機械式停車場的維修費,則無需再加上“如果有使用機械式停車場的加算金額”。

使用上述公式,下表是根據不同樓層數與總地板面積的建築物的平均每月修繕積立金單價(A)

屋齡別-每平方米管理費修繕積立金之平均月費-日元.

先例的3分之2所包含的幅度-公寓修繕積立金
先例的3分之2所包含的幅度,圖片來源:マンションの修繕積立金に関するガイドライン新旧対照表

此外,對於設置有機械停車場的公寓建築還需要加上下表使用機械式停車場的加算金額(B)

*如果停車場的維修管理費用使用自實際使用人的停車場使用費,則無須加上此費用。

機械停車場單一台車位的每月維修費

根據以上指導方針,以下是實際計算修繕積立金的範例:

假設您計劃購買的公寓大廈共10層樓、建築總地板面積為8,000㎡,大廈管委會規定的每月修繕積立金為252日元/㎡,您購買的公寓的專有面積為80㎡:

  • 您的公寓的每月修繕積立金:¥252 × 80㎡=¥20,160

如果您還計劃使用公寓的停車位,當該公寓大廈共50台機械停車位(兩段升降式)、您購買的公寓的專有面積為80㎡、公寓專有部分的地板面積總計為6,000㎡:

  • 停車位費:¥6,450 × 50台 × (80÷6000)=¥4,300
  • 您的每月修繕積立金(含停車場):¥20,160 + ¥4,300=¥24,460

修繕積立金隨著時間推移而增加

在國土交通省1999年的調查中,修繕積立金平均為,378日元,這意味著過去 15年修繕積立金至少增加了30%以上。

為什麼會這樣?主要原因之一是,2008年以前沒有官方指導方針協助大廈管委會制定長期修繕計劃。國土交通省於2008年公布了第一版指導方針,當時許多管委會重新檢視了他們的長期修繕計劃,並根據指導方針重新調整了他們該向每位公寓所有者收取的費用。這意味著當初許多管委會低估了大規模修繕的成本,並且沒有為未來的維修費用籌集足夠的資金。

國土交通省建議每10到15年對公寓建築進行一次大規模維修。因此如果您打算在日本購買公寓,最好事先查看該公寓大廈的長期修繕計劃,以便了解該公寓大廈是否按照計劃進行大規模維修以及每位屋主必須繳納多少修繕積立金。

留意事項1:修繕積立金的費用設置過低

因為在指導方針實施時,並非所有的大廈管委會都正確調整了修繕積立金。部分在2008年指導方針公布之前建造的公寓大廈,修繕積立金的收費可能仍然太低。如果您在這樣的大廈中購買公寓,有可能在您購買後的某天大幅增加修繕積立金,或是當需要大幅修繕時,為了彌補不足的經費,臨時加收一筆修繕費。如果您購買公寓的目的是為了投資,為了長期穩定您的收益,就更需留意這種情況。

留意事項 2:計算維修準備金費用的階梯式方法

管委會使用兩種方法來決定修繕積立金的收費方式—「均等積立方式」與「段階増額積立方式」。

「均等積立方式」使用等量累積法,一開始就將未來修繕所需工程費用總金額除以積存期間,每個月收取相同金額。這種情況下,公寓所有者每個月支付的金額不會發生變化。隨著建築逐年老舊,對於接下來的修繕計劃期,金額仍然可能增加。

「段階増額積立方式」是許多新建公寓大廈常見的收費方式。這種方法在購買全新公寓時,先一次性收取一筆較高金額的修繕積立金(日文:修繕積立一時金),之後按照計劃階段性逐年增加收費金額。例如,將修繕積立金金額設置為每隔5年增加一成,直到積存期間結束。

修繕積立金的收費方式比較
修繕積立金的收費方式比較,藍線為修繕積立金收費金額、綠線為修繕積立金累計金額、紅線為修繕工程費累積總額。圖片來源:「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要

指南指出,儘管「段階増額積立方式」看似按照計劃逐年增加收費金額,但如果公寓所有者對於逐年增額無法達成共識,有可能會發生修繕工程費用不足的情況。從確保修繕積立金足以支付日後的修繕工程費,收費方式較為安定「均等積立方式」較為推薦。

當您在購買公寓之前,應該了解上述兩種收費方式—每個月支付相同金額或者金額逐年增加。

留意事項3:勞動力和材料成本的增加

正如我們在過去的文章中常提及,由於日本的人口高齡化,建築業的勞動人力嚴重短缺。奧運建設熱潮以及新冠疫情的邊境關閉導致外國勞工難以入境、建材進口量減以及建築成本上漲。這些因素不只影響新建公寓價格,也增加了中古建築的維修成本。10到15年前制定的長期修繕計劃難以準確預測這些成本,因此到了現在需要進行修繕的時候,管委會可能會發現修繕積立金不足。

如果建築物計劃在未來幾年內進行大規模修繕,公寓所有者可能會發現管委會因應預期外的高額維修費而臨時徵收一筆修繕積立金。

需要注意的事項 4:意料外的大規模改修

長期修繕計劃通常無法考慮到每一個意外狀況,例如,因颱風造成公寓共用設備損壞,而臨時需要修復。此外,為公寓共用設備升級的改修費通常也不包括在長期修繕計劃中,例如增設自動鎖、打造各類無障礙設施等。如果公寓所有者多數決贊成編列一筆特別預算來支付改修費用,需要支付給管委會的費用可因此增加。

我是否必須支付修繕積立金?

是的,作為公寓大樓的公寓所有人,您就必須支付維護公共區域的管理費和修繕積立金。

如果您不繳、遲繳或欠繳,管委會將會發函要求付款。最終,管委會可能對欠繳的所有者採取法律行動。

如何支付修繕積立金

如果您居住在日本並且擁有日本的銀行帳戶,則只需從您的帳戶自動扣繳這些費用即可。當然您也可以一次性先支付半年甚至一年份的管理費和修繕積立金。

但一般來說,非日本當地居民就無法在日本開戶,這就是為什麼一些物業管理公司會提供管理費代繳服務給海外屋主的原因。在這種情況下,物業管理公司將從您的租金收入中扣除這些費用,代理繳納給管委會。

修繕積立金可以抵稅嗎?

作為房東,管理費和修繕積立金可以作為必要經費在申報不動產所得稅時扣除。詳情請諮詢您的稅務代表或查看國稅廳網頁(日語)。 

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資料來源:國土交通省 マンションに関する統計・データ等

封面照面:iStock


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