每日一單字

【管理受託、サブリース、マスターリース】日本物業管理公司的管理型態|REJ不動產相關常用日文單字

管理受託

  • 羅馬拼音:Kanri jutaku
  • 中文:委託管理
  • 英文:Management contract

サブリース

  • 中文:轉租約、轉租賃契約
  • 英文:Sub-lease
  • 日文別稱:転貸借契約

マスターリース

  • 中文:主租約、原租賃契約
  • 英文:Master-lease
  • 日文別稱:原賃貸借契約

撰文:Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)【未經同意不得轉載】

日本常見的物業管理方式

日本物業管理公司在幫屋主管理房屋時的管理型態主要有兩種:「管理受託」、「サブリース」。

管理受託

屋主與物業管理公司簽訂管理受託契約,委託管理公司處理以下事務:*招募租客、代收租金(又稱為“集金代行”)、租客入住管理、租屋契約更新/解約、房屋設備管理維護⋯等。
*管理公司(持有管理業者)從事招募租客、租屋仲介的時候,需同時持有“宅建業者執照”。若只有管理業者執照,則須委託外部的宅建業者代理招募仲介。

委託管理公司的管理手續費通常介於實際月租金的3%~8%,行情一般為5%。當房屋空租時,屋主沒有租金收入,但仍需要支付管理手續費給管理公司。

屋主、管理公司、租客之關係:

  • 屋主↔️租客:賃貸借契約
  • 屋主↔️管理公司:管理受託契約
  • 管理公司→租客:管理

管理受託-日本物業管理公司的管理型態-REJ不動產相關常用日文單字

サブリース

屋主與物業管理公司簽訂原租賃契約(主租約),由管理公司會用“較低價格的固定租金”向屋主租下房屋、每個月支付固定租金給屋主(而非收取管理手續費),然後管理公司再用實際市場價格的租金將房屋轉租給租客。

因為當房屋空租時,屋主仍每個月有固定租金收入,サブリース也稱為「家賃保証」或「空室保証」。管理公司承租下房屋的“較低價格的固定租金”一般來說介於實際月租金的80%~90%。⚠️備註:有些管理公司可能還需管理手續費。

屋主、管理公司、租客之關係:

  • 屋主→租客:實際入住者
  • 屋主↔️管理公司:管理受託契約+原賃貸借契約
  • 管理公司→租客:轉貸借契約(+招租、管理、收租)

サブリース-日本物業管理公司的管理型態-REJ不動產相關常用日文單字

管理受託與サブリース比較

管理受託サブリース在管理內容上沒有太大的區別,對於屋主來說最大的差別在於“收入”。

屋主租金收入比較

管理受託:

  • 出租時:租金收入相當於實際月租金的95%。
  • 空租時:無租金收入,還需支付5%管理手續費。

サブリース:

  • 出租時:租金收入相當於實際月租金的80%~90%。
  • 空租時:有固定租金收入。
管理受託與サブリース的主要管理內容
  1. 租金收納事務:向租客收納租金。催促逾期未繳的租客繳納租金等。
  2. 租賃契約相關事務:招募租客、與租客簽訂租賃契約&更新租約。
  3. 租客解約、退租相關事務:確認押金、計算原狀恢復費用*、收回鑰匙,輕掃房屋、並將房屋恢復/修繕到出租前的樣貌。*備註:費用依照比例由屋主和租客負擔。
  4. 維護事務:房屋設備檢驗、維修。備註:房屋維修費用由屋主負擔。
  5. 租客管理事務:應對租客的諮詢、客訴等。
管理受託與サブリース的比較表和優缺點
管理受託 サブリース
管理手續費 有(相當於實際月租金5%)
租金收入 租客實際支付的租金−管理手續費 固定租金(通常相當於租客實際月租金的80%~90%)
空租時 屋主無租金收入 屋主有固定租金收入
入居者的押金 管理公司代理保管 管理公司代理保管
更新費、禮金 屋主有收入 管理公司的收入,屋主無收入
優點
  • 可省下親自招租管理的煩雜手續。
  • 出租時,租金收入比“サブリース”方式還要高。
  • 禮金、契約更新費也是屋主的收入(全額或與管理公司按比例分配,需與管理公司確認)。
  • 把房子租給誰的決定權在於屋主。
  • 可省下親自招租管理的煩雜手續。
  • 不論空租或租客遲繳,每個月有安定收入。
缺點
  • 空租期有零租金收入的風險。
  • 當空租期變長,不得不調降租金時,收入直接受影響。
  • 如果租客沒使用保證公司又遲繳租金,收入將受影響。
  • 出租時,租金收入比“管理受託”方式還要低。
  • 禮金、契約更新費為管理公司的收入,通常部會。
  • 受經濟、地價、區域租金水平影響,管理公司也有可能要求減租。
  • 把房子租給誰的決定權在於管理公司。

マスターリース另一種サブリース

マスターリース也是由屋主與物業管理公司簽訂原租賃契約(主租約),由管理公司向屋主租下房屋,然後管理公司再將房屋轉租給租客的管理型態兼契約型態。

マスターリース與サブリース的區別

在區別兩者之前,需要先了解マスターリース與サブリース的原始定義:

  • マスターリース:管理公司(或特定轉貸事業者)以轉租給他人為目的,向屋主租下房屋的「與屋主之間的原始契約」。
  • サブリース:管理公司(或特定轉貸事業者)將租下房屋轉租給他人的「與租客之間的轉租契約」。

サブリース-マスターリース-日本物業管理公司的管理型態-REJ不動產相關常用日文單字

マスターリース與サブリース原本指的是不同的契約類型,而由管理公司租下再轉租的整體流程/行為稱為サブリース。

而當マスターリース應用成為一種管理型態,與サブリース最大的不同在於支付給屋主租金類型有兩種:租金保証型租金連動型

租金保證型
  • 日文稱為「空室保証型」、「賃料保証型」。屋主每個月租金收入獲得保證(與一般サブリース相同,不論空租或出租中),不需擔憂空租風險。優點是對於投資房地產的屋主來說,可以從穩定收入制定長期經營投資計畫。缺點是即使租客支付了較高額的租金,屋主獲得的租金收入每個月是固定的。
租金連動型
  • 日文稱為「実績連動型」、「パス・スルー型」。屋主每個月的租金收入不保證,管理公司根據實際租金收入按百分比分配支付給屋主。優點是當房屋全數出租時,屋主可獲得較高(相對於一般サブリース)的租金收入,租金收入接近管理受託方式。缺點是空租時收入相對減少。

マスターリース-日本物業管理公司的管理型態-REJ不動產相關常用日文單字

看更多相關單字:不動產相關常用日文單字

相關文章: