管理受託

• 羅馬拼音：Kanri jutaku
• 中文：委託管理
• 英文：Management contract

サブリース

• 中文：轉租約、轉租賃契約
• 英文：Sublease
• 日文別稱：転貸借契約

マスターリース

• 中文：主租約、原租賃契約
• 英文：Master lease
• 日文別稱：原賃貸借契約

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日本常見的物業管理方式

日本物業管理公司在幫屋主管理房屋時的管理型態主要有兩種：「管理受託」、「サブリース」。

管理受託

屋主與物業管理公司簽訂管理受託契約，委託管理公司處理以下事務：*招募租客、代收租金（又稱為“集金代行”）、租客入住管理、租屋契約更新/解約、房屋設備管理維護⋯等。
*管理公司（持有管理業者）從事招募租客、租屋仲介的時候，需同時持有“宅建業者執照”。若只有管理業者執照，則須委託外部的宅建業者代理招募仲介。

委託管理公司的管理手續費通常介於實際月租金的3%～8%，行情一般為5%。當房屋空租時，屋主沒有租金收入，但仍需要支付管理手續費給管理公司。

屋主、管理公司、租客之關係：

• 屋主↔️租客：賃貸借契約
• 屋主↔️管理公司：管理受託契約
• 管理公司→租客：管理

サブリース（Sublease）

屋主與物業管理公司簽訂原租賃契約（主租約），由管理公司會用“較低價格的固定租金”向屋主租下房屋、每個月支付固定租金給屋主（而非收取管理手續費），然後管理公司再用實際市場價格的租金將房屋轉租給租客。

因為當房屋空租時，屋主仍每個月有固定租金收入，サブリース也稱為「家賃保証」或「空室保証」。管理公司承租下房屋的“較低價格的固定租金”一般來說介於實際月租金的80%～90%。⚠️備註：有些管理公司可能還需管理手續費。

屋主、管理公司、租客之關係：

• 屋主→租客：實際入住者
• 屋主↔️管理公司：管理受託契約＋原賃貸借契約
• 管理公司→租客：轉貸借契約（＋招租、管理、收租）

管理受託與サブリース比較

管理受託與サブリース在管理內容上沒有太大的區別，對於屋主來說最大的差別在於“收入”。

屋主租金收入比較

管理受託：

• 出租時：租金收入相當於實際月租金的95%。
• 空租時：無租金收入，還需支付5%管理手續費。

サブリース：

• 出租時：租金收入相當於實際月租金的80%～90%。
• 空租時：有固定租金收入。

管理受託與サブリース的主要管理內容

1. 租金收納事務：向租客收納租金。催促逾期未繳的租客繳納租金等。
2. 租賃契約相關事務：招募租客、與租客簽訂租賃契約＆更新租約。
3. 租客解約、退租相關事務：確認押金、計算原狀恢復費用*、收回鑰匙，輕掃房屋、並將房屋恢復/修繕到出租前的樣貌。*備註：費用依照比例由屋主和租客負擔。
4. 維護事務：房屋設備檢驗、維修。備註：房屋維修費用由屋主負擔。
5. 租客管理事務：應對租客的諮詢、客訴等。

管理受託與サブリース的比較表和優缺點

	管理受託	サブリース
管理手續費	有（相當於實際月租金5%）	無
租金收入	租客實際支付的租金−管理手續費	固定租金（通常相當於租客實際月租金的80%~90%）
空租時	屋主無租金收入	屋主有固定租金收入
入居者的押金	管理公司代理保管	管理公司代理保管
更新費、禮金	屋主有收入	管理公司的收入，屋主無收入
優點	可省下親自招租管理的煩雜手續。 出租時，租金收入比“サブリース”方式還要高。 禮金、契約更新費也是屋主的收入（全額或與管理公司按比例分配，需與管理公司確認）。 把房子租給誰的決定權在於屋主。	可省下親自招租管理的煩雜手續。 不論空租或租客遲繳，每個月有安定收入。
缺點	空租期有零租金收入的風險。 當空租期變長，不得不調降租金時，收入直接受影響。 如果租客沒使用保證公司又遲繳租金，收入將受影響。	出租時，租金收入比“管理受託”方式還要低。 禮金、契約更新費為管理公司的收入，通常部會。 受經濟、地價、區域租金水平影響，管理公司也有可能要求減租。 把房子租給誰的決定權在於管理公司。

マスターリース（Master lease）：另一種サブリース

マスターリース也是由屋主與物業管理公司簽訂原租賃契約（主租約），由管理公司向屋主租下房屋，然後管理公司再將房屋轉租給租客的管理型態兼契約型態。

マスターリース與サブリース的區別

在區別兩者之前，需要先了解マスターリース與サブリース的原始定義：

• マスターリース：管理公司（或特定轉貸事業者）以轉租給他人為目的，向屋主租下房屋的「與屋主之間的原始契約」。
• サブリース：管理公司（或特定轉貸事業者）將租下房屋轉租給他人的「與租客之間的轉租契約」。

マスターリース與サブリース原本指的是不同的契約類型，而由管理公司租下再轉租的整體流程/行為稱為サブリース。

而當マスターリース應用成為一種管理型態，與サブリース最大的不同在於支付給屋主租金類型有兩種：租金保証型與租金連動型。

租金保證型

• 日文稱為「空室保証型」、「賃料保証型」。屋主每個月租金收入獲得保證（與一般サブリース相同，不論空租或出租中），不需擔憂空租風險。優點是對於投資房地產的屋主來說，可以從穩定收入制定長期經營投資計畫。缺點是即使租客支付了較高額的租金，屋主獲得的租金收入每個月是固定的。

租金連動型

• 日文稱為「実績連動型」、「パス・スルー型」。屋主每個月的租金收入不保證，管理公司根據實際租金收入按百分比分配支付給屋主。優點是當房屋全數出租時，屋主可獲得較高（相對於一般サブリース）的租金收入，租金收入接近管理受託方式。缺點是空租時收入相對減少。

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