編譯：Real Estate Japan編輯部Kae（賃貸不動產經營管理士）【未經同意不得轉載】
根據不動產經濟研究所的年度新築分讓公寓市場動向，2021年東京首都圈新建公寓房屋價格創下每戶6,260萬日元的歷史新高，比前年上漲2.9%，並超越泡沫經濟期間的歷史新高紀錄。
*東京首都圈包含：東京都（東京23區、東京西部多摩地區）、神奈川縣、埼玉縣與千葉縣。
以下回顧2021年東京首都圈新建公寓的主要動向：
首都圈的住宅開發商在2021年總共推出了33,636戶新公寓，比前年增加23.5%。這是3年來首次供應量超過上一年，顯示了新公寓供應量在2020年疫情造成供應量減少後強勁恢復。
東京23區的新建公寓價格在2021年平均每戶8,293萬日元、比前年上漲7.5%。這是30年來首次突破8000萬日元大關，與2年前相比也上漲了1,000萬日元。而有紀錄以來的最高房價是1991年的8,667萬日元。
牽動東京房價飆升的主要是港區和中央區等市中心的高價物件，房價高於1億日元以上的公寓戶數比例佔整體的8.2%。價格範圍“1億日元以上”的公寓數量是不動產經濟研究所有記錄以來的最高記錄之一。例如，三井不動產Residential開發的高級品牌公寓「Park Court千代田四番町」平均價格每戶2 億日元以上、「Park Court 神宮北參道The Tower」最貴的一戶甚至高達13億7000萬日元，都非常受到富裕人士歡迎。
在新公寓供應量的部分，2021年首都圈所有地區（扣除東京西郊多摩城市）供應量都有所增加。東京23區的供應量比前年增加21.8%、神奈川縣增加54.1%、埼玉縣增加32.2%、千葉縣也小幅增加5.9%。而東京西郊多摩城市反而減少了9.9%，僅2,921戶新公寓上市銷售。
儘管首都圈新公寓供應量大幅增加，2021年12月的新公寓庫存總量僅6,848 戶，比2020年12月減少約2,000戶，為2015年以來的最低水平。
供應量增、庫存量減的供需狀況也反應在「當月契約成交率」上。2021年首都圈新公寓的當月契約成交率為73.3%。契約成交率高於70%表示買賣市場活絡，銷售狀況良好。
*當月契約成交率簡稱“契約率”，計算自該月成功售出並簽定買賣契約的公寓戶數÷該月發售公寓總戶數。
2021年，買家購買新建公寓的需求不僅限於東京市中心，現在工作方式和居住型態越來越多樣化且郊區物件相對便宜（與東京市區相比），周邊城市的銷售狀況也同樣良好。例如，2021年千葉縣新建公寓的房屋價格為每戶4314萬日元，價格僅相當於東京23區的52%。與市中心相比房價相對便宜的海老名市（神奈川縣）、埼玉市、流山市（千葉縣）等城市的新建公寓也越來越受矚目。
推動房價創下歷史新高的原因？
供需因素當然是推動房價上漲的主要原因。建設業長期勞動力短缺造成勞動力成本上漲、住宅用土地地價上漲等因素影響了建商實際可以開發的新建案數量。另一方面，許多高收入雙薪夫婦有能力購買高價物件。
另一個重要原因是日本房屋貸款超低利率環境。近年來，許多國家的中央銀行在疫情期間努力推動量化寬鬆政策（降低市場利率以刺激經濟增長的貨幣政策）之下，房價一直上漲。儘管歐洲和美國的央行都暗示今年可能會加息，但日本央行上週表示，因為2%通貨膨脹目標尚未實現，將會維持寬鬆貨幣政策。
此外，疫情改變了許多人和企業的工作型態，對一些人來說通勤時間不再是重要考量因素。這提供了住宅開發商到土地較便宜的郊區開發新建案的可能性，因為他們知道通勤到市中心（或根本不再需要通勤）的上班族在購買新家的時候，願意尋找價格更實惠、有更多居家空間且生活機能優良的郊區城市。儘管如此，市中心的超高層塔樓公寓“タワーマンション”被認為將持續引領新建公寓買賣市場。
根據『2022年東京公寓市場預測』今年首都圈的新公寓供應量可望增加 4.6%。然而，新公寓價格仍超出許多中收入買家的負擔能力。根據市場趨勢，目前似乎難以降低土地價格和建設成本。如果買家需求保持不變，在不久將來似乎仍將難以看到首都圈的房屋價格下跌。
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資料來源：不動產經濟研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年のまとめ」、日本經濟新聞2022年1月25日
封面照片：東京城市景觀和東京晴空塔，iStock 332999260