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【IT重説】線上重要事項說明|REJ不動產相關常用日文單字

  |   撰文: Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)

IT重説

  • 羅馬拼音:IT juusetsu
  • 平假名:ITじゅうせつ
  • 中文:線上重要事項說明
  • 英文:Online Explanation of Important Matters

重要事項說明

“重要事項說明”簡稱“重説”。在日本,房屋買賣契約、房屋租賃契約或與房屋委託管理契約在簽訂之前,必須事先由宅地建物取引士(房屋委託管理契約則為物業管理公司之職員)根據重要事項說明書內容,“面對面”口頭閱讀並說明此份契約書中的重要事項。並由雙方在重要事項說明書(紙本)簽名蓋章,各留一份備存。

為什麼在簽訂契約書之前必須說明&交付「重要事項說明書」的內容?

『重要事項說明書』主要記載著所有對於簽訂雙方有重大影響的事項,例如權利關係、法律限制、建築設備、金錢負擔比例等。在簽署契約書之前,事先交付『重要事項說明書』並說明注意事項可有效防止日後發生糾紛,例如:認為未被告知、對契約內容一知半解、好像聽過但不記得。

重要事項說明書種類 說明者 接受說明者
房屋買賣契約 宅地建物取引業者(宅建士) 買方
房屋租賃契約 宅地建物取引業者(宅建士) 承租方
房屋委託管理契約 賃貸住宅管理業者(職員) 屋主

IT重說

IT重說是指透過IT (Information Technology) 資訊技術,改成使用視訊、線上會議等方式,說明契約書中的重要事項。

IT重說同樣需要由宅建士(房屋委託管理契約為物業管理公司之職員)根據『重要事項說明書』內容,只是將傳統“面對面”改成“線上面對面”閱讀說明此份契約書中的重要事項。

IT重說流程(範例:房屋租賃契約)

  1. 宅建業者(物業管理公司)製作2份重要事項說明書
  2. 宅建士在2份重要事項說明書上署名蓋章(*2022年5月18日起廢除宅建士蓋章制度)
  3. 將2份重要事項說明書寄給承租方確認內容
  4. IT重說:宅建士使用Zoom或Skype視訊向承租方說明重要事項說明書的內容
  5. 承租方在2份重要事項說明書上署名蓋章
  6. 承租方將其中1份重要事項說明書寄回給宅建業者
根據宅建業法第35條,符合以下條件才可以進行IT重說:
  1. 說明者與接受說明者必須能透過視訊畫面確認雙方、充分理解文件和即將說明的內容、且能充分聽到雙方的聲音的環境下進行。
  2. 房屋買賣/租賃契約的重要事項說明書(紙本)與相關文件必須由宅地建物取引士(簡稱:宅建士)署名蓋章,在IT重說之前先發送給接受說明者(*2022年5月18日起廢除宅建士蓋章制度)
    • 房屋委託管理契約的重要事項說明書:經對方同意,也可使用電子郵件、線上檔案、USB等數位方式發送給接受說明者。
  3. 說明者在開始說明重要事項之前,應確認視訊和音頻狀態,以確保對方手邊有重要事項說明書,並處於能一邊確認重要事項說明及附件內容、一邊接受說明的狀態。
  4. 房屋買賣/租賃契約的IT重說與面對面說明相同,宅地建物取引士必須主動出示證件(宅地建物取引士証),並確認對方可以從視訊核對其身份(清楚確認證件上的資訊與照片)。
    • 房屋委託管理契約的IT重說:賃貸住宅管理業者的職員不需主動出示其證件。
注意事項:
  • 必須雙方同意才可以採用IT重說。
  • 如果IT重說途中發生畫面延遲、聲音停頓等狀況,必須立即中斷說明,解決狀況後再繼續說明。
  • 無法透過電話或電子郵件進行重要事項說明(因為無法充分確認對方的影像與聲音)。

IT重說在日本是否普遍?

早在2017年,房屋租賃就已可以運用IT重說,房屋買賣的IT重說卻是新冠病毒疫情擴大以後的2021年3月30日起全面運用。

疫情影響下,目前有不少房屋仲介採用數位方式協助租客租屋。租客只需使用智慧型手機就可以完成看房子(內見)、申請租屋、IT重說、線上簽約等一連串的租屋手續。

然而根據電腦軟體公司Adobe於2022年1月公布的各行業業務數位化調查,不動產業界仍以紙本契約為主流。超過七成的不動產公司使用紙本處理契約書等重要文件,是所有調查行業中數位化最不普及的行業。

數位化不普及的原因之一是宅建業法規定重要事項說明書與契約書等必須“交付紙本”文件。為了推進數位社會,2022年5月實施改正宅建業法,經過此次法律修訂,重要事項說明書與買賣契約書不再需要宅建士蓋章*,也不再需要“交付紙本”,在對方同意下也可使用電子郵件、線上檔案、USB等數位方式交付,因此預計日本不動產業界的數位化今後將逐漸普及。

*廢除宅建士蓋章制度:2022年5月18日起,締結土地/建物的買賣、交換、租賃契約時的交付的電子契約書、重要事項說明書不再需要宅建士的蓋章(但仍需要署名)。

須留意的是,宅建業者簽訂土地/建物的買賣、交換的媒介契約/代理契約時交付的契約書仍需由宅建士的署名蓋章。

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參考資料:

封面照片:iStock-1127097177


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