根據國土交通省4月底公布的改正「宅地建物取引業法施行規則(宅建業法)」,2022年5月18日起日本房地產買賣交易時的不動產買賣契約書、重要事項說明書等文件將可以透過線上數位簽署交付電子契約書。
本次改正案對於日本不動產業界來說是一項非常重大的改革,在此之前宅建業法規定契約書、重要事項說明書等契約書類必須“交付紙本並蓋章”。電子化之後,簽署不動產買賣文件將不再需要攜帶並使用印鑑。預計將有助於加速日本房地產交易數位化,使線上買房、賣房和租屋變得更容易、更有效率。
為了促進日本社會數位化,並重新檢視傳統必須使用紙本並蓋章的相關制度。日本數位廳於2021年5月19日頒布了修正相關法律的法令,並統一修訂了48項相關法律。國土資源省隨後宣布改正宅建業法,經過多次實驗性實施後,於2022年4月27日公布IT重說與電子契約書交付的施行手冊,於2022年5月18日起正式實施。
本次宅建業法改正案最重要的一項改變是取消契約書必須蓋上“印章”的規定。簽訂土地/建物的買賣、交換、租賃契約時的契約書、重要事項說明書不再需要宅建士的蓋章。電子契約書仍然需要“署名”,但可以電子簽名的形式取代紙本文件和實體印章。
另一個重大改變是得以交付電子契約書。得以交付的電子文件主要為:
- 不動產買賣契約書
- *重要事項說明書
- 普通賃貸借契約書
- 定期建物賃貸借契約書
- 媒介契約書⋯等
電子契約書可以透過電子郵件、下載雲端檔案或USB等方式交付。此外,電子文件必須是可以輸出成紙本書面的格式。
*在日本,簽訂房屋買賣契約、房屋租賃契約或與房屋委託管理契約之前,都必須交付並說明『重要事項說明書』。這是在日本租屋或買房時最重要的文件之一,主要記載著所有對於簽訂雙方有重大影響的事項,例如權利關係、法律限制、建築設備、金錢負擔比例等。簽署買/租賃契約書之前,事先交付並說明此注意事項可有效防止日後發生糾紛。
根據電腦軟體公司Adobe於2022年1月公布的業務數位化調查,不動產業界目前仍以紙本契約為主流。7成以上不動產公司仍使用紙本處理契約書等重要文件,是該調查中數位化程度最落後的業界。
隨著線上簽署與電子契約書交付制度正式施行,加上疫情鼓勵人們減少面對面接觸,預計會有越來越多的房地產公司導入數位化,線上數位簽署與電子契約書交付將對日本房地產業界帶來重大轉變。
數位化不只可以減少面對面交易,還有其他優點。首先,房地產公司的員工可以減少到辦公室上班群聚的頻率,管理數位契約書也更有效率、不受地點限制。此外,交付紙本契約書需貼上“收入印紙”(支付印花稅),但電子契約書不需要印花稅。對於人不在日本的外國買家/租房者來說,還可以增加買/租下房屋的機會。
須留意的是必須符合一定條件才得以進行數位簽署,不動產公司還需要徵得對方同意並留下徵得同意的紀錄才能以交付電子文件。更多注意事項請參閱:【IT重説】線上重要事項說明|REJ不動產相關常用日文單字
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參考資料:國土交通省「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。~宅地建物取引業法施行規則の一部改正等を行いました~」
封面照片:iStock 1271411281