代物弁済-以物抵債

每日一單字

【代物弁済】以物抵債|REJ不動產相關常用日文單字

  |   撰文: Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)

代物弁済

  • 羅馬拼音:Daibutsu bensai
  • 平假名:だいぶつべんさい
  • 中文:以物抵債,以替代物品抵銷/償還借款

Q:無力償還房屋貸款,可以改用房屋抵債嗎?

A:在債權人同意之下,債務人(房屋所有人)可以透過房屋的所有權移轉給債權人(銀行=債主)或第三方來抵銷/償還房屋貸款。

代物”意為“替代物”、“弁済”意為“還債”,因此「代物弁済」即為“以物抵債”。以房地產買賣交易為例,當房屋所有人無力以金錢償還房屋貸款,將房地產所有權移交給銀行(以物抵債)可視同履行債務,房貸因而消滅。

「代物弁済」以物抵債的前提為:

  • 雙方之間存有債務
  • 存有發生債務的對象物(例如房屋或土地)
  • 債權人允諾同意(此為債權人同意即可成立的諾成契約=不要物契約)
代物弁済-以物抵債
代物弁済(以物抵債)概念圖。製圖:Real Estate Japan編輯

以物抵債著名事例:南瓜馬車不當融資事件

2018年4月,提供女性專用Share House合租公寓的「カボチャの馬車(南瓜馬車)」運營商スマートデイズ(Smart Days)宣告破產。當時Smart Days以不實的Sublease轉租契約廣告吸引許多中產階級上班族貸款高過市場價格的房屋建設費新建並投資合租公寓,屋主(=不動產投資家)再以租金收入償還建設費給銀行。

僅管廣告宣稱“空租也有保證有固定租金收入”然而實際入租率僅4成,租金不足以支付公寓營運費,更難以支付固定租金給屋主。根據借地借家法,Smart Days作為承租方可向屋主要求租金減額。於是2017年先要求減少支付給屋主的租金,到了2018年甚至因停止支付租金最後宣告破產。

大多數屋主被迫背負高達數千萬甚至數億日元的債務而宣告破產,甚至有被害屋主考慮自殺。被害屋主組成的團體調查發現Smart Days與靜岡縣的地方銀行-駿河銀行共謀偽造這些中產階級屋主的存款金額,讓他們能順利申請到鉅額房屋貸款。

事件爆發後,日本金融廳調查發現駿河銀行許多內部職員為了達成內部銷售業績,涉及偽造文書不當發放住宅貸款。遭竄改的文書包括虛構買賣契約書、粉飾投資計畫和個人資產灌水等,讓實際上融資風險太大的房貸審查輕易通過內部審核,實際上許多駿河銀行的上級長官也默認這樣的行為。2018年10月5日日本金融廳對駿河銀行下達半年不動產融資業務暫停的行政處分命令,包括社長與CEO等五名董事會高官下台以示負責。

歷經多次民事調解後,2020年3月25日,駿河銀行與被害屋主們達成和解,宣布“債務者可「代物弁済」轉讓房屋與土地債權(差額由駿河銀行提供解決金)的方式抵銷債務”。截至2022年3月,約951名被害屋主高達1573億日元的總債務得以註銷。

合租公寓-TOKYO β 椎名町2
南瓜馬車合租公寓最大的特徵是租金低廉、共用區域較小。南瓜馬車合租公寓「代物弁済」後,現在大多由其他不動產公司取得所有權繼續經營。例如上圖的合租公寓距離(西武池袋線)椎名町車站步行8分鐘,雅房月租金54,000日元。照片:三好不動產

相關文章:

看更多相關單字:不動產相關常用日文單字


來源:全国賃貸住宅新聞:スルガ銀行不正融資問題に新局面弁済【宅建試験解説】

封面照片:Real Estate Japan編輯製圖


【未經同意不得轉載或複製】
Please enable Javascript to send comment

發表留言

您的電子郵件地址不會被公開。 為必填欄位 *

本網站受reCAPTCHA保護,適用Google隱私政策服務條款