大阪市公寓市場趨勢：新公寓價格2022年5月

日本房價漲不停，大阪新建公寓也似乎看不到下跌的跡象。2022年5月，大阪市新建公寓平均一戶為6,521萬日元，比去年同月大漲+105.3%，與4月相比也上漲+61.0%。新建公寓每平方米單價也比去年同月大漲+31.0%，與4月相比上漲11.9%，平均單價為100.6萬日元。

新公寓價格的強勁上漲趨勢與大阪新建一戶建自2021年底以來大幅上漲的趨勢類似。請參閱：大阪買房子多少錢？2019年～2022年一戶建獨棟住宅房價走勢

根據上個月的大阪不動產市場趨勢報告，4月是新建公寓價格前月比睽違3個月下跌的月份。但5月不動產市場趨勢顯示，4月的價格前月比下跌並不能表示房價開始轉跌的轉折點。

是什麼推高了大阪的房屋價格？

今年大阪的新公寓供應量與庫存量仍低於滿足買家需求的水平，供應不足的情況下可能使得房價持續上漲。放大觀察宏觀經濟，特別是日本的房貸超低利率環境和日元疲軟也都是拉高需求與房價的重要因素。

供應不足

當2020年3月和4月新冠病毒疫情導致經濟停滯時，日本各地的新公寓開發商大幅推遲銷售新公寓的計劃。結果導致2020年5月新建公寓供應量前年比暴減84%，創1991年以來最低水平。

包含大阪府（大阪市）、兵庫縣（神戶市）、京都府（京都市）、奈良縣、滋賀縣與和歌山縣的關西地區新公寓2020年全年總供應量約為13,900戶，與2019年相比減少了23.0%。

關西地區供應量於2021年才逐漸恢復。去年關西的新公寓開發商共發售了 18,951戶新公寓，比2020年增加24.7%，略高於疫情前的2019年（18,042戶）。然而，從長期供應趨勢來看，2021年全年總供應仍低於2012年至2021年的年供應量平均值（19,525戶）。

實際上，2022年1月～5月的大阪市新建公寓供應量仍低於2021年同期間的供應量。

高買房需求

由於日幣貶值和俄羅斯侵略烏克蘭推高了能源和食品價格，日本今年也接連出現了通貨膨脹。然而，由於日本銀行（日本央行）已承諾日本的房貸利率維持在歷史低位，加上疫情也使得可以遠距辦公的民眾購買較大的房屋在家工作，民眾考慮買房的潛在經濟動機仍然強烈。

大阪新公寓的當月契約成交率（首月契約率）趨勢也顯示大阪新公寓市場正處於強勁的賣方市場之中。今年4月以外的月份，大阪市的新公寓契約率都超過了70%。

當月契約成交率（首月契約率）是指該月成功售出並簽定買賣契約的公寓戶數÷該月發售公寓總戶數。70%以上的契約成交率代表買家購屋興趣濃厚，買賣市場活躍。

大阪觀光經濟

對於訪日外國人來說，大阪是日本旅遊的重要觀光景點之一。在2020東京奧運的預經濟效益與奧運建設熱潮之下，2019年日本土地價格前年比上漲0.4%，為連續2年上漲。商業用地價格上漲的地點主要集中在北海道、大阪和沖繩等觀光城市。

然而，隨著疫情大流行嚴重打擊經濟，土地價格在2020年第4季度暴跌，直到2021年第4季度，日本全國土地價格才開始回升。2022年隨著日本逐步開放外國觀光客入境，預計土地價格將繼續回升。

商業用地價格上漲對住宅市場產生了連鎖反應，因為住宅開發商必須與商辦建築開發商爭奪市中心土地、勞動力和建築材料。買房族也更普遍傾向選購交通、生活機能良好的住宅。

而大阪今後可望繼續受益於亞洲觀光客和2025年大阪世博的觀光經濟效益。另一方面日幣貶值使得日本房地產對外國買家更加具有吸引力。購買市中心投資型（1K或1R）套房公寓的投資家在大阪非常活躍，因為大阪可以用較低的價格買到收益率高於東京的同類型公寓。

大阪近畿圈新建公寓平均價格–2022年5月

2022年5月新建公寓每戶專有面積平均為60.61平方米(㎡)。以下是2022年5月新建公寓房價與前月和去年同月的比較。

本月，大阪與京都市區的超高層塔樓公寓是牽動新公寓價格的主要因素。

大阪近畿圈新建公寓平方米(㎡)單價–2022年5月

以下是2022年5月新建公寓每平方米(㎡)單價與前月和去年同月的比較

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資料來源：不動產經濟研究所[近畿圈新築分譲マンション市場動向] 2022年2月, 2022年3月, 2022年4月, 2022年5月 , 2022年6月

封面照片：大阪道頓崛，iStock 1271290719