今年在日幣貶值的影響下，有興趣投資日本東京房地產的外國買家激增。專門提供外國人購買日本房地產的房屋交易網站Real Estate Japan也看到了日本投資型物件的詢問度明顯增加。
本文我們將簡述為什麼東京投資物件多年來一直受到國內外買家的歡迎，為什麼東京房地產適合投資。
首先，如果您是想要購買東京房地產的外國人，您可能會想到的第一個問題是：
外國人可以在日本買房地產嗎？
當然可以！無論您的國籍為何，您都可以購買日本房地產。在日本購買房地產也不要求需要居住在日本，也因此不會因為購買日本房地產而獲得居留權。在日外國人在日本獲得房屋貸款比日本人更為複雜，房貸相關資訊請參閱“外國人在日本獲得房屋貸款的基本要求”。
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為什麼東京有利於房地產投資？
東京人口正在增加中
儘管日本全國的人口正在減少，但東京的人口預期將繼續增加。
在最新的預測中，政府預測東京都總人口將在2025年達到最高峰，約為1417.1萬人。其中，東京23區的人口預計持續增加到2030年，最高峰約為995.5萬人；而東京西郊多摩城市則已經在2020年達到最高峰，今後預計將逐漸減少。
（2022年6月1日）目前東京都總人口為14,029,726人，與去年同月相比增加了12,780人，幾乎接近政府對2025年的預測值。隨著人口增加，東京租屋需求預計也將增加，尤其是在東京23區。
單身家庭與二人家庭增加中
東京的人口增加將主要為單身家庭和二人家庭，而不是傳統核心家庭或兩代家庭。
由於單身家庭和二人家庭的增加，東京都的家庭戶數預計於2035年達到最高峰（約723.7萬戶）然後逐漸減少。政府預計到了2040年東京都總共約721.5萬戶家庭，比2015年增加+7.8%。
其中，東京23區的家庭戶數預計將於2040年增加到532.2戶家庭，比2015年增加+11.0%。另一方面，東京西郊多摩城市和島嶼的家庭戶數預計於2025年達到最高峰（約197.4萬戶）然後逐漸減少。政府預計到了2040年將減少至189.3萬戶，比2015年減少-0.2%。
東京許多區政府都有限制1R套房公寓建設的相關條例，這些條例旨在限制套房公寓的數量，以增加更多生活空間較大的家庭式公寓的供應量。但這樣的影響是，許多行政區內適合單身家庭的小公寓可能供應不足。
這種趨勢暗示了一種專注於購買適合單身與二人家庭的出租公寓的投資策略。
都市更新計畫持續進行中
東京都政府已承諾對23區和西郊的主要車站和街區進行長期都市更新與都市再開發的計畫，其中一些是政府與私營鐵路公司和地產開發商共同合作的，也有一些是地產開發商主導的。
例如，地產開發商森大廈（Mori Building Co., Ltd.）主導的「虎之門·麻布台Project」是港區神谷町車站與東京鐵塔之間的大規模都市更新計畫。佔地約8.1公頃、總建築面積約86萬平方米的建案將有3棟高層塔樓大廈與低層綠色商業設施區域，將包含包括辦公室、住宅、商業設施、旅館、文化設施和國際學校。
日比谷、澀谷、東京站、大手町、池袋和品川周圍的街區也有一些著名的都更計畫。都市更新可以增加更多商業設施、提高當地的宜居性，從而增加住房的需求。因此主要車站周邊再開發也對鄰近的小車站產生了正面影響。
投資報酬率穩定
在日本穩定的政治經濟環境中，投資東京物件可以獲得非常穩定的投資收益。 但投資日本房地產不應過度期望資產價值升值。
在過去的一年半，東京新建和中古房地產的房價一路漲，買家也面臨著極低的庫存量。
不論是買家自住房地產或投資房地產，一般來說新建房地產的平均價格都高於中古房地產。
根據上表可以發現，東京23區的中古公寓價格比東京西郊城市的還要高。但如果以2020年為例，東京23區屋齡20年以上的投資型公寓房產價值僅為屋齡10年以內的投資型公寓房產的43.6%（下表）。
當然，上表的房價僅為整體平均，房屋價格因地點（例如蛋黃區或蛋白區）、建築材料、面積、房型（例如1R、1K、1LDK）等諸多因素而有很大差異。
下表顯示屋齡越大的公寓投報率也越高。因為越舊的公寓價格越低，中古公寓往往會有較高的投資報酬率，甚至較舊的整棟公寓大樓的投報率可高達到 2位數。一般來說，由於上述人口增長和供需因素，東京的投資型公寓可以維持非常穩定的收益。
根據不同的投資型公寓，實際上您可能會看到不同的投報率。上表的投報率為“表面利回り（毛報酬率）”，“実質利回り（淨報酬率）”實際都會比表面利回り還要低，但對投資人來說毛報酬率仍是投資不動產時最易懂、最重要指標。
該投資東京哪裡的房地產？
投資東京房產的最佳地點在哪裡？
地點是房地產價值的最重要因素，您選購的地點將取決於您的投資目標和風險承受能力。
此外，人口趨勢也值得牢記。
如上述，東京23區的人口預計在2030年達最高峰（約995.5萬人），然後到了2040年減少至約952萬人。
但是，預計到2040年，千代田區、中央區和港區這3個市中心行政區的人口將繼續增加。
文京區、台東區、品川區、澀谷區和板橋區這5區的人口預計將在2025年左右達最高值，而江東區則在 2035年左右達到人口高峰。
因此以長期出租的角度來說，預計東京23區的租屋需求將高於東京西郊的多摩城市。
一般來說，投資家會在生活機能良好且交通便利的街區尋找投資標的物，市中心5區（港區、澀谷區、新宿區、中央區和千代田區）被認為是東京房地產「蛋黃區」。然而，中央區因為房價遠高於其他行政區，因此投報率會較低。
對於那些尋求高收益且低房價的投資家來說，市中心外圍（尤其是東京北部和東部）則可以在較低的房價與相對較高的收益之間取得較好的平衡。
以上，我們僅對東京投資房地產市場的優勢和趨勢進行概述。不論是投資哪裡的房地產，多方比較、吸取投資日本房地產的相關資訊，並諮詢您可以信任的不動產經紀人才能找到合乎您投資需求的正確物件。
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資料來源：
東京都[東京都人口予測結果の概要]、[東京都の人口(推計)の概要]、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家[収益物件市場動向年間レポート< 2020年>]
封面照片：東京天際線與東京晴空塔，iStock 1367522684