在過去的文章中，我們曾介紹為什麼外國人有興趣投資福岡不動產、投資東京不動產。本文將介紹幾個外國人投資日本房地產時經常考慮的幾個主要城市的投資型單間公寓過去10年的投資報酬率與價格動向。
今年在日幣貶值、日本逐漸開放外國人入境的背景下，有興趣投資日本東京房地產的外國買家激增。專門提供外國人購買日本房地產的房屋交易網站Real Estate Japan也看到了日本投資型物件的詢問度明顯增加。2022年上半年（1月至6月）與2021年下半年相比，以“投資為目的的”房地產的諮詢量大幅增加+52%。
一般來說，屋齡較大或地方城市的房地產較有可能獲得較高的投資報酬率（收益率、投報率），這是因為屋齡較大的公寓與地方城市的公寓房價較低。因此，當您看到一間“低房價、高投報率的公寓”，您可以試想這間公寓可能符合以下特徵之一：屋齡較大，例如屋齡可能超過20、30年的中古公寓？房間面積很小或設備較老舊的1R或1K套房公寓？地理位置距離車站較遠或是位在地方城市？
以下看看東京23區、東京市部（東京西郊多摩城市）、橫濱市、川崎市、埼玉主要都市、千葉主要都市、名古屋市、京都市、大阪市、神戶市、福岡市、廣島市、札幌市與仙台市於2010年至2021年期間的投資型單間公寓平均房屋價格＆收益率變遷。
日本主要城市投資型單間公寓平均價格
根據收益物件資訊網健美家發表的統計，2021年投資型公寓平均價格最高的是東京23區，平均價格最低的是札幌市。札幌市投資型公寓平均價格僅為東京23區的0.37倍、價格便宜了1341萬日元。
值得注意的是，2021年投資型公寓平均價格第2高的仙台市，若比較過去幾年的價格走勢可發現2021年價格大幅衝高，主因是屋齡未滿10年的公寓價格高騰加上屋齡20年以內的公寓價格翻高的影響。仙台市是宮城縣最大的城市，也是人口增加中的東北第一大城。
根據國土交通省的2022年公告地價，作為區域經濟中心的札幌市、仙台市、廣島市和福岡市的4大城市的（住宅、商業和工業）地價增長率最為強勁，仙台市的住宅用地平均上漲了+4.4%、商業用地平均上漲了+4.2%。而當2020年4月至7月季度在新冠疫情影響主要城市地價暴跌之中，仙台車站前的仙台市青葉區中央1丁目更是調查的100個地點之中唯一1個地價上漲的地區。
從2010年至2021年的投資型單間公寓價格簡表（下圖）可看出，過去10年公寓價格呈現上漲趨勢。若計算2010年至2021年期間的投資型單間公寓10年平均價格，價格最高的5個城市依序是：東京23區、大阪市、川崎市、京都市以及埼玉主要都市。
日本主要城市投資型公寓收益率
根據收益物件資訊網健美家發表的統計，2021年投資型公寓投資報酬率（收益率）最高的是仙台市，收益率最低的是東京23區。仙台市投資型公寓收益率為東京23區的2.02倍，兩者的收益率相差6.03%。
但東京作為日本的首都，都市更新計畫持續進行中、投資報酬率穩定、單身家庭與人口穩定增加⋯等，都是使東京房地產投資人氣不減的主因。更多說明請參閱：日本東京投資房地產的關鍵要素。
如文章開頭所述，地方城市的投資型公寓收益率較高。若有興趣投資地方城市的投資型公寓收益率，也請不要忘記留意：房屋所在的地區的人口增減、房屋空租率、交通·生活便利性，以及當地有無可對應中文的管理公司、房屋仲介（如果您作為屋主難以用日文與管理公司、房仲溝通的話）。更多說明請參閱：400萬日幣可以在日本買到什麼樣的投資型套房公寓？
從2010年至2021年的投資型單間公寓收益率簡表（下圖）可看出，隨著公寓價格上漲、收益率普遍下降，但從2016年、2017年左右，收益率趨於穩定。
若計算2010年至2021年期間的投資型單間公寓10年平均收益率，收益率最高的5個城市依序是：札幌市、仙台市、千葉主要都市、廣島市以及名古屋市。
日本主要城市投資型公寓價格變遷－2021年 vs. 2019年&2011年
與新冠疫情前相比、與10年前相比，日本投資型公寓價格是上漲還是下跌？下表比較2021年與 2019年（疫情前）以及2011年（10年前）的投資型公寓平均價格。
與疫情前相比，埼玉主要都市、札幌市、仙台市、名古屋市、廣島市與福岡市的投資型公寓平均價格上漲（2020年全國投資型公寓平均價格與2019年相比下跌，2021年才回升，與全國土地價格趨勢相似）。
與10年前相比，不意外的，所有城市的投資型公寓平均價格皆上漲。
日本主要城市投資型公寓收益率變遷－2021年 vs. 2019年&2011年
與新冠疫情前相比、與10年前相比，日本投資型公寓收益率是上漲還是下跌？下表比較2021年 與 2019年（疫情前）以及2011年（10年前）的投資型公寓收益率。
與疫情前相比，收益率增加的是東京23區、東京市部、川崎市、仙台市、京都市、大阪市，但上漲倍數的不到1.05倍。
與10年前相比，所有城市的投資型公寓收益率皆減少。
屋齡對投資型公寓之價格與收益率的影響
不論是買家自住房地產或投資房地產，一般來說新建公寓平均價格都高於中古公寓。因此，投資日本房地產不應過度期望資產本身的價值升值。
以2021年為例，東京23區屋齡20年以上的投資型公寓價格僅為屋齡10年以內的投資型公寓的0.44倍。當然，下表僅代表該城市整體平均價格，房屋價格因地點、建材、面積、房型等諸多因素而異，即使是東京23區內房價也有很大差異，位於黃金地段且維護良好的中古公寓更可能保值。
下表顯示即使是同城市內，屋齡越大的公寓投報率也越高，這是因為屋齡越大的公寓價格通常也越低。中古公寓往往會有較高的收益率，甚至較老舊的整棟公寓大樓的投報率可高達到2位數。
以2021年為例，東京23區屋齡20年以上的投資型公寓收益率比屋齡10年以內的投資型公寓高了2.28%。如果希望維持穩定的收益率，絕對必須考慮該公寓所在的地區的人口增減率與租屋市場供需狀況。
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資料來源：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
封面照片：東京西新宿高樓群，iStock 1209589993