2022年路線價調查:日本土地價格睽違2年上漲

2022年日本全國「路線價」土地價格比去年上漲0.5%。這是時隔2年來路線價格上漲，顯示日本房地產市場正在從疫情低潮中復蘇。

「路線價」（日文：路線価）是日本國稅廳於每年7月1日公布的面向主要道路的土地每平方公尺價格（根據每年1月1日時間點），是日本用來計算土地所有權轉讓時的遺產稅和贈與稅的標準。

20個都道府縣的平均路線價上漲

2022年，日本47個都道府縣中有20個都道府縣的平均路線價上漲，與2021年調查僅7個都道府縣相比大幅增加。2021年調查為下跌的東京都、大阪府、愛知縣等13個都道府縣的平均路線價在2022年調查得以由跌轉漲。

此外，靜岡縣、兵庫縣、奈良縣等27個縣的平均路線價下跌，而2021年平均路線價下跌的有39個縣。

市區持續再開發推動地價上漲

都會區與地方城市持續進行中的都市再開發計畫對其周邊地區的地價（路線價）產生了正面連鎖反應。

例如，JR新札幌車站附近的「新さっぽろG·I街区開発」再開發建案是使附近“厚別區厚別中央2條5丁目”路線價於2022年飆升+13.5%的主要原因（2021年為8.8%）。此大型建案將涵蓋學校、醫院、超高層住宅大樓、商業購物設施與高級酒店，目前已陸續完工。

為了迎接2030年冬季奧運會，JR也計劃在2030年開通北海道新幹線的新函館北斗車站～札幌車站區間（主辦城市目前尚未確定，但札幌市計畫申辦），因此交通整頓與都市再開發計畫都有助於提高市區與周邊地區的地價。2022年北海道的平均路線價變動率領先全國，與2021年相比增漲率為+4.0%，主要就是札幌市地價強勁上漲的影響。

2022年福岡縣的平均路線價也同樣強勁上漲，增漲率為4.0%。這主要是因為福岡市區內有許多大型都市再開發計畫持續進行中。例如福岡市中央區天神商圈「天神ビッグバン」再開發建案將在未來十年內重建30座舊建築。福岡政府希望將這座城市打造成亞洲商業和技術中心，計劃在2025年將市中心的總可用建築面積增加約260,000平方米，現有出租辦公空間的可用面積增加約10%。更多資訊請參閱：福岡不動產適合投資的關鍵要素。

另一個值得注意的是愛知縣，隨著人們的工作地點不僅限於東京和大阪等大城市，越來越多可以遠程辦公的上班族與其家人移居到愛知縣，使該縣的人口有所增加，預計住宅價格也會繼續上漲。

人口減少、關閉邊境與遠程辦公的影響

另一方面，人口減少的縣市依然面臨著路線價下跌的課題。

四國的4個縣（香川縣、愛媛縣、高知縣、德島縣）路線價連續2年下跌。東北6縣中有4個縣（青森縣、岩手縣、秋田縣、山形縣）為路線價下跌，僅東北地方最大都市仙台市所在的宮城縣的路線價持續上漲。

新冠病毒大流行使日本不得不關閉邊境，疫情以來入境旅客（訪日外國觀光客）幾乎為零。人氣觀光都市－大阪受到的衝擊尤其嚴重。例如，許多外國觀光客最愛去血拚購物的（大阪市北區角田町）御堂筋沿線的路線價比2021年下跌-4%，但跌幅較去年（2021年vs.2022年）縮小。

遠程辦公日益普及也對辦公室空置率產生了負面影響，連帶拖累了中心商業區的路線價。東京市中心5個中心商業區的辦公室空置率自2020年1月以來（疫情開始前不久）逐步上升，目前空置率約為6%。

空置率上升導致租金下降，這也反映在路線價下降趨勢。例如，東京主要街道的土地價值，例如，許多辦公室集中的千代田區丸之內2丁目大名小路與中央區八重洲1丁目外堀通的路線價都比2021年下跌-1.3%。

另一方面，東京市中心外圍和近郊縣市（尤其是千葉縣和神奈川縣）的地區的路線價在今年調查都上漲了。例如，橫濱市神奈川區鶴屋町2丁目（橫濱車站北側）的路線價比2021年上漲+6.2%，為東京國稅局統計之冠。而東京之冠為足立區千住3丁目（北千住車站西口駅前廣場通），路線價比2021年大漲+5.0%。

2022年上漲率最高路線價排行榜

2022年最高路線價排行榜

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資料來源：（最高路線價公告）日本國稅廳發表資料、令和4年分都道府県庁所在都市の最高路線価、東京稅務局發表資料

封面照片：北海道札幌大通公園，iStock-812254446/credit:bee32