日本買房

日本投資房地產的平均投資報酬率是多少？

2022年 08月 05日 | 撰文: Real Estate Japan編輯部Kae（賃貸不動產經營管理士）

在過去的文章中我們曾說明如何計算投資報酬率以及日本投資型公寓2010年至2021年的收益率變遷。本文我們將簡單複習何謂投資報酬率(收益率、利回り)，並概述2021年在日本主要城市投資房地產(單間公寓、整棟公寓)的平均投資報酬率。

2022年初以來日幣連日貶值，例如兌美元貶值了約20%。Real Estate Japan作為面向外國人的不動產交易網站，在2022年上半年觀察到有興趣購買·投資日本房地產的外國人詢問度與2021年下半年相比大幅增加+62%，尤其是來自海外的詢問度比例升高。

投資報酬率(收益率、利回り)是投資標的物一年可以獲得多少利潤的指數，透過比較投資報酬率可以了解房地產是否符合投資目的。

毛收益率與淨收益率

毛投資報酬率(毛收益率)的日文是「表面利回り」或稱為「グロス利回り、単純利回り」。計算方法是：

毛收益率%＝年租金收入(12個月份的月租金)÷房屋購入價格×100

毛收益率的計算方法最簡單，因此投資型不動產的出售廣告大多使用毛收益率。儘管對投資人來說此數字並非最精確的利潤指數，但仍相當適合用來比較不同房地產的收益。

如果希望了解實際上的收益率，則需要將每年固定支出(管理費、稅金等)以及購買房屋時的其他雜費(仲介手續費等)都列入計算。

淨投資報酬率(淨收益率)的日文是「実質利回り」或稱為「ネット利回り」。計算方法是：

淨收益率%＝(年租金收入−固定經費)÷(房屋購入價格+其他購買經費)×100

因為淨收益率需將各種費用加入計算，淨收益率實際會低於毛收益率。但對投資人來說是規劃投資計畫時最正確、最重要指標。更多說明請參閱：【利回り(投資報酬率)】如何計算？

當您希望確認某房地產是否符合您的投資目標時，以下是您應該考慮的每年主要經費：

請注意，如果您購買的是單間公寓，則需要支付建物管理費給管理組合(公寓大廈管委會)。建物管理費與物業管理費的用途不同。建物管理費是用來管理、修繕、維護共用區域和大廈建築。物業管理費是支付給物業管理公司代理屋主招募租客、收取租金、管理租客、租屋契約更新/解約、維護房屋設備⋯等。日本大部分投資公寓的屋主傾向使用物業管理公司來處理上述事務。

如果您考慮在日本購買投資型房地產，強烈建議您事先了解當地有無可以與您溝通的中文房地產經紀人和物業管理公司以協助您實現您預期的投資計畫。

此外，與任何投資決策一樣，不要把“追逐高收益率”當作唯一考量因素。例如，房價較低的投資型公寓收益率可能較高，但您絕對需要考量人口因素、當地租屋需求等因素，視您的投資計畫(短期、長期)選擇投資標的物。否則，當您的房屋長期空租，您將毫無租金收入。

以下提供2021年平均日本投資房地產的平均投資報酬率，方便讀者了解不同房地產類型、不同建築物屋齡以及不同城市的預期投資收益。

＊備註：以下投資報酬率皆為「毛收益率」。

日本不同類型投資房地產的平均投資報酬率

2021年日本投資房地產平均投資報酬率

日本公寓－アパート(低層公寓)與マンション(公寓大樓)有什麼不同？

アパート大多為“低層公寓”，主要為木造或輕量鐵骨(厚度6mm以下的鋼結構)的樓高2～3層的小型公寓建築。房地產買賣市場鮮見到出售單戶アパート，但可以找到整棟出售的アパート。這是因為アパート通常由單一屋主擁有整棟公寓。

マンション大多為“公寓大樓”，主要為鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼筋混凝土(RC) 或重量鐵骨(厚度6mm以上的鋼結構)等堅固耐用建材建成的樓高至少3層以上的中大型公寓建築。公寓大樓中的每戶公寓可以單獨出售。因此屋主可擁有公寓的房屋與土地所有權以及管理組合(公寓大樓管委會)會議中的投票權。大樓建築物由管委會負責管理、修繕、維護共用區域和定期清掃。

在租屋市場中，マンション租金較高也較受歡迎，因為這種公寓使用較堅固的建材和設備，通常可以提供更好的生活環境。例如公寓大樓入口設置有自動鎖或宅配箱。更多說明請參閱：【マンション・アパート】日本公寓有什麼不同？

從上表可看出，整棟アパート(低層公寓)的收益率最高，這主要是因為整棟アパート的買房成本通常低於整棟マンション(公寓大樓)，但低層公寓的維修維護成本可能會較高、也比較需要考慮空租率，如此一來可能會影響收益。