借地権
- 羅馬拼音：Shakuchiken
- 平假名：しゃくちけん
- 中文：借地權、租地權
- 英文： Land Lease Right
借地權
借地権是指以擁有建築物為目的而借用/租用他人土地的權利。此情況下，建築物為屋主的所有物、土地為地主的所有物。擁有建築物所有權的屋主作為“土地承租人”必須支付“地租費”給擁有該土地所有權的地主。
借地權的型態大致可分為「地上権」與「土地の賃借権」。
- 若土地為“地上權”（借用土地），借用該土地的人可以在不需要地主許可之下，在土地上蓋自己居住房子、把房子出租給他人、把房子轉賣給他人。
- 若土地為“土地賃借權”（租用土地）， 租下該土地的人需要在地主許可之下，蓋自己居住房子或把房子轉賣給他人（視同把“土地賃借權”轉讓給他人）。只是把房子出租給他人則不需要地主許可。
當您看到“借地權”大多數指的是「土地賃借權」，這是因為日本借地權的型態以土地賃借權居多。
為什麼買房子需要留意借地權？
在日本購買住宅，需要留意購買房屋是否也購得該土地的「所有權」(freehold right)，或者土地僅為「借地權」(leasehold right)。
如果購買的房屋的土地權利為“借地權”，屋主可能有朝一日需要將房屋拆除把土地恢復成空地後還給地主（或將房屋所有權移交給地主）。
如果購買房屋同時也購得該土地，公寓屋主是房屋所有者（屋主）也是土地所有者（地主）。例如，與土地所有權一起出售的單戶公寓稱為「分讓公寓」，公寓屋主可按面積比例購得土地的“區分所有權”。
借地權最早制訂於1921年，由於舊法對地主相當不利造成許多糾紛，為了平衡地主和租客雙方的權益。日本於1992年8月1日改訂借地權法律。1992年8月1日前的簽訂的借地權為「舊法借地權」，1992年8月1日後簽訂的借地權為「新法借地權」。
以下概述新法借地權。
新法借地權 種類
1992年以後實施的「新法借地權」分為兩種「普通借地権」與「定期借地権」。
- 普通借地權（ふつう しゃくちけん）：
- 若有規定借地期間則為30年以上，若沒有規定借地期間則為30年。
- 第1次更新的借地期間為20年以上、第2次（含之後）更新的借地期間為10年以上。
- 若地主有「正當理由」則可以拒絕更新契約。地主的正當理由：租客嚴重欠繳租地費用、租客未經地主許可擅自擴建或改建⋯等。
- 定期借地權（ていき しゃくちけん）：
- 有規定一定的借地期間，不可以更新契約（但可以透過雙方商談、重新簽約）。
- 期滿必須將建築物拆除、將土地恢復成空地還給屋主。
- 定期借地權可細分為以下3種，詳細說明請參閱下表：
- 一般定期借地權（いっぱん ていき しゃくちけん）
- 事業用定期借地權（じぎょうよう ていき しゃくちけん）
- 建物讓渡特約付借地權（たてもの じょうと とくやくづけ しゃくちけん）
購買有借地權的房屋的優缺點
購買有借地權的房屋最大的優點是：
- 由於不需要購買土地的費用，買房總成本較低，也可減輕繳納土地的固定資產稅、都市計畫稅的負擔。
- 即使是市中心黃金地段，也能以較實惠的價格擁有房屋。
- 租地相關費用可以做為持有房屋經費，報稅時可以減稅。
相反的，購買有借地權的房屋也有以下缺點：
- 由於是向地主租地，理所當然需要支付租地費。
- 在各種不同的情況下，還需要支付相關費用給地主，例如：保證金、權利金、讓渡承諾費（請地主允許轉讓的費用）、更新費（更新借地契約時的費用）、改建承諾費（請地主允許改建的費用）⋯等。
- 出售或改建房屋時需要經過地主同意，與擁有土地所有權的人相比自由度較低。
- 申請房屋貸款時，可貸到的金額可能很低、甚至難以貸款。通常，房屋貸款以房屋＋土地作為債務擔保品，但是借地權的土地無法抵押，因此房屋作為擔保品的價值極低。
- 定期借地權無法更新契約期間，不適合希望長期投資、在該房屋養老終身的人。
- 拆除房屋相關費用：租期屆滿時，一般定期/事業用借地權的房屋必須拆除，將土地恢復成空地歸還給地主。，因此必須事先準備這筆費用。
- 有借地權的房屋通常較難以轉售。
購買有借地權的房屋的常見問題
我的子女可以繼承我有借地權的房子嗎？可以。借地權與該契約內容可以作為財產繼承，不需要土地所有者的同意。 但是，您的繼承人應該以他們的名義登記建築物。
如果土地的所有者出售該土地怎麼辦？即使該土地出售給他人，您仍是您房屋的所有權人，以及利租借該土地的租客。您將繼續擁有租借該土地的相關權利。
綜合以上，當您中意的房屋有借地權，請務必確認該借地權的種類（新法或舊法？普通借地權或定期借地權？）與限制。
此外，若為定期借地權的房屋，因為期限到了就須拆除，越接近租地期限、資產價值越低，也就越難賣出。如果您是短期投資客、並考慮將來出售，在距離租地期限還很久的時候脫手賣出會是最好的做法。
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資料來源：國土交通省借地権の変遷、定期借地権の法的背景
封面照片：2019年12月台場大江戶溫泉物語，iStock-1197065372-credit: Robert Way