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日本買房

您日本公寓中哪些屬於您的私人專有區域?哪些屬於公共區域?

  |   編譯: Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)
原文:Jeff Wynkoop

在日本購買公寓後,公寓屋主作為「區分所有權人」每月必須支付管理費和維修儲備金給公寓大廈管理委員會(日文:管理組合。那麼,根據公寓大廈管理條例(日文:管理規約)和/或公寓使用規則(日文:使用細則),如何區分公寓哪些範圍屬於公共區域(日文:共用部分),哪些範圍才是您的私人所有區域(日文:専有部分)?例如,每位公寓屋主也擁有他的公寓大門與窗戶外面的部分嗎?

事實上,並非如此。以下項目皆屬於公共區域。

公寓大門

公寓屋主持有他所擁有的公寓大門內側的房屋所有權與換門鎖的權利,但大門外側部分屬於公寓的公共區域,也就是說如果屋主想改變大門的顏色或者想裝飾大門門面,必須遵守管理規約。

必須按照規則的原因是,如果每位屋主都將門漆成不同的顏色或換成不同的樣式,建築物的資產價值可能會受到負面影響,因此通常公寓管理規約會要求屋主必須取得許可才能重新粉刷門外。

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根據公寓大廈管理條例,屋主不得將門漆成不同的顏色或換成不同的樣式。照片:iStock

窗戶、窗框

另一個類似的例子是公寓的窗戶。例如,如果您想加裝雙層玻璃板來阻擋噪音,開始施工之前最好先詢問過管理組合。因為通常管理規約不允許屋主未經許可進行此類施工(儘管有例外)。

這是因為附屬於各住戶的窗框、窗戶玻璃、大門等房間開口部分,屬於公共設備,屋主僅被賦予「專用使用權」。有助於提高住宅防盜、防音或隔熱等性能的裝修工程,應由管理組合按照修繕計畫,負責施工裝修。

儘管如此,如果窗戶真的壞或玻璃破了,您仍然可以自己修理。根據日本民法,在不改變建築物結構與本身性質的情況下,維持建築物現狀的行為,被稱為「保存行為」。

牆壁、地板、天花板

其他私人專有區域內的公共區域還包括公寓內的牆壁、地板和天花板。公寓屋主可以自由選擇他們想要的壁紙顏色、樣式。

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公寓屋主可以自由選擇他們想要的壁紙顏色、樣式,但不可對建築主結構進行任何變更。照片:World Potential<ins吸睛山王一居室>

但是,如果業主想要對建築結構進行任何變更,則需要在開始施工前獲得管理組合的許可。原因是公寓建築的結構部分本身就不屬於私人專有區域,所以在你拆除公寓兩個房間之間的牆壁之前,最好先與管理組合商量

陽台、停車位、信箱、宅配箱

您可能會感到很驚訝,其實您公寓的陽台、庭院、頂樓露台也屬於公共區域,而非私人所有,屋主僅被賦予「專用使用權」。

根據公寓管理標準規約,公寓建築物中有兩種類型的公共區域:

  1. 所有住戶都可以使用的公共區域(例如電梯、公寓入口大廳與自動鎖)。
  2. 公共區域中,只有建築物的某些區分所有權人才可以使用的區域(例如信箱、陽台與停車位)。
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您公寓的陽台、庭院、頂樓露台也屬於公共區域,而非私人所有,因此儘管可以擺放小型移動式物品,但不得擅自改造陽台或設置大型建造物。照片:PLAZA HOMES<南青山6丁目マンション>

除了陽台,停車位和信箱/宅配箱也屬於公共區域,只有特定公寓屋主才有權使用。公寓附設的停車位的使用權日文為「駐車場権利」,此權利可以“出租”或“出售”。

一般來說,“出租方式”比較常見。如果公寓中的停車位是“出租方式”,使用停車位的公寓屋主必須與管委會簽訂停車位租約,每月支付停車費。

如果公寓中的停車場是“出售方式”,停車位的使用權或專用權將與公寓一起出售。車主不需要每月支付停車費,因為買主購買公寓時已經一起支付房屋的實際購買價格、房屋相關稅金與停車位相關費用。但與房屋買賣出租相同,如果您想將您的停車位出售/出租給第三方,您需要提前取得管委會的許可。

此部分更多說明請參閱►日本買屋/租屋=有停車位?日本公寓停車場須知

結論

綜合以上,根據國土交通省提供的公寓管理標準規約,當您在日本購買了公寓:

專有部分為:

專有部分的範圍

  • 區分所有權物件對象的專有部分為該公寓編號的住宅。
  • 區隔上述專有部分與其他區域的建築物結構部分的權利歸屬為:
    • 天花板、地板以及牆壁:建築物骨架結構部分以外的部分為專有部分。
    • 公寓大門:門鎖與内部塗装部分為專有部分。
    • 窗框與窗戶玻璃:不屬於專有部分。
  • 上述專有部分供私人專用設備中,位於公共區域(共用部分)以外的部分均為專有部分。
國土交通省-獨棟公寓管理標準規約-專有部分範圍
摘自:國土交通省「マンション標準管理規約(単棟型)」專有部分的範圍

專用使用權部分為:

陽台等的專用使用權

  • 承認區分所有權人擁有使用陽台、公寓大門、窗框、窗戶玻璃、一樓庭院和屋頂露台(以下稱“陽台等”)的專用使有權。
  • 擁有一樓庭院專專用使有權者,須按另行規定向管理組合繳納專用使用費。
  • 向區分所有權人(房東)承租專有部分的人(租客),可使用區分所有權人享有專用使有權的陽台等。

停車場的專用使用權

  • 管理組合可以透過簽訂停車場使用契約,允許特定區分所有權人使用停車場。
  • 依前項規定使用停車場者,應另行向管理組合繳納停車場使用費。
  • 當區分所有權人將其專有部分轉讓或出租給其他所有權人或第三者時,該區分所有權人的停車場使用契約將失效。
國土交通省-獨棟公寓管理標準規約-陽台停車場的專用使用權
摘自:國土交通省「マンション標準管理規約(単棟型)」陽台、停車場的專用使用權

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