為了讓老舊公寓更容易維修或拆除重建，日本計畫於2024年修改區分所有法。計畫修訂的內容還包括考慮為居住在國外的公寓所有者設立代理人管理制度。
代理人管理制度是為了當公寓所有者不住在日本國內的情況，可根據其代理人的判斷進行修繕、代理決議或代繳管理費，讓老舊公寓更容易維修。
背景
根據不動產服務公司CBRE調查，2021年日本不動產投資家中有3成是外國投資家，且今後可能持續增加。此外，到國外工作的日本人也持續增加中。
目前大多數投資日本不動產的外國屋主會委託日本當地的物業管理公司代理招募租客、處理維修項目與代理繳納稅金與修繕積立金。這表示目前公寓屋主也可以個別委託指定代理人管理公寓物業。但是，目前法律並未明確指出代理人可以代理採取哪些行動、屋主與代理人的關係不明確（有無簽訂代理人契約、代理人不明⋯等），因此許多情況下還是需要向人在國外的屋主進行確認。
根據國土交通省調查，2021年底日本全國約有249萬戶屋齡30年以上的老舊公寓，預計20年後可能增加2.4倍（約588萬戶）。國土交通省建議每10到15年應對公寓建築進行一次大規模修繕，而修繕計畫、施工發包公司與予算内容需要透過管理委員會總會決議。
當公寓老朽化與公寓住戶（公寓所有者）高齡化、所在地不明（或居住在國外）的公寓所有者增加、或所有權繼承人無法取得聯繫等情況增加，不只可能影響公寓大樓正常維護，需要修繕時甚至難以進行決議。
2024年公寓區分所有法改正案
綜合上述背景，新制度計劃為居住在國外的屋主設立代理人管理制度，讓代理人的權限更加明確，如此一來將可減少海外屋主難以管理公寓的麻煩。例如，當公寓大樓因管線維修或設備換新，需要進入公寓內部時，新制度將允許代理人進行判斷，協助施工人員進入屋內進行維修或更換。
代理人除了代理維護公寓、協助公寓修繕事宜、管委會開會時行使決議權，還將代理支付公共區域的修繕管理費。
圖片來源： realestate.co.jp編輯製表
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資料來源：2023/05/27日本經濟新聞
封面照片：iStock-1399888000 外牆進行大規模修繕中的公寓大樓