2023年考慮在日本經營民宿需要事先了解什麼？

日本放寬新冠疫情相關措施，並於2022年10月解除邊境管制、恢復外國旅客赴日觀光自由行。根據國土交通省觀光廳統計，邊境管制半年後的2023年4月～5月與疫情前相比，外國旅客入境旅遊住宿需求明顯恢復，日本旅客國內旅遊需求比疫情前增加。

如果您有興趣在日本置產經營民宿，以下整理2023年日本民宿動向以及考慮在日本經營民宿需要事先了解什麼？

2023年4月～5月日本民宿動向

圖片來源： Real Estate Japan編輯製表

摘要

• 住宿日數：
  • 比2022年同期大幅增長207.3%
  • 恢復至2019年同期的（新冠疫情前）72%
• 住宿旅客數：
  • 比2022年同期大幅增長237.9%
  • 恢復至2019年同期的（新冠疫情前）71%
• 外國住宿人數：
  • 佔(不重複)整體住宿人數的45.9%
  • 為2022年同期的12.8倍
  • 為2019年同期的（新冠疫情前）46.6%
• 平均每人住宿日數：
  • 與2021年、2022年相比日數有所增加，接近2019年同期的（新冠疫情前）的水平

了解民宿新法限制

民宿新法的日文為「民泊新法」、正式名稱為「住宅宿泊事業法」於2018年6月15日生效。在日本經營民宿最常見的做法是根據民宿新法將房屋登記成為“民宿(日文：民泊)”。民泊新法有主要有以下規定：

• 對象地區：全國
• 民宿營業日數：1年限180天
• 最小住宿天數：1夜
• 最小地板面積：每1人至少3.3m²
• 其他規定：
  • 民宿經營者（民宿主人）必須每2個月向都道府縣知事報告營運狀況（旅客入住天數和人數等）。
  • 當民宿經營者沒有住在民宿中（或同建築用地中）、用做民宿的房間數超過5的情況，根據住宅宿泊事業法的規定，必須將民宿管理業務委任給專門的住宅宿泊管理業者。
  • 根據每個地方政府的法令，可能有更嚴格的規定。例如，住宅專用地區內限制經營期間與日數。
  • 如果想在共管公寓大樓內經營民宿，必須事先了解該大樓建管有無禁止經營民宿等相關規定。
• 更多規定請參閱：我沒有居住的期間可以合法短期出租我日本的房子做AIRBNB民宿嗎？(3)根據民宿新法一年180天經營“民宿”章節。

如何因應民宿新法的規定投資日本民宿？

希望在日本經營民宿，但1年內只能經營180天民宿，剩下的185天該怎麼辦？

通常這種情況下，民宿經營者大多會考慮將房子轉型出租做“月租公寓”，也就是將房子兼作民宿和月租公寓的出租經營型態「二毛作民泊」。

了解特區民宿

根據「特區民泊法（國家戰略特別區域外國人滯在施設經營事業）)」，在指定地區內經營“特區民宿”沒有1年營業日數180日的上限，但住宿天數必須連續住宿3天2夜至10天內。

在國家戰略特區內經營民宿有望實現高利潤，相對的也需要留意在特區內經營民宿的潛在風險。例如，鄰近同業過多導致價格競爭，疫情期間許多民宿因無旅客入住最後結束營業或恢復經營普通出租公寓（2年租賃契約、期滿可自動更新契約）。

更多詳細說明請參閱：我沒有居住的期間可以合法短期出租我日本的房子做AIRBNB民宿嗎？(2)在國家戰略特區經營“特區民宿”章節。

圖片來源： 首相官邸

了解民宿趨勢

在日本經營民宿，房屋本身的交通便利性當然最重要。在不同的地區經營民宿，還可以透過了解各地區的特性增加競爭力。

以都市區來說，民宿內裝可採用符合當地特色的和風（例如京都、上野淺草）或時尚風格（例如東京港區、澀谷區）。以觀光區來說，可以整棟房屋租下的民宿深受團體旅客青睞。例如，溫泉區、避暑勝地等地方都市，常見做法是將原本是空屋的房屋改造成民宿或是購買新建豪華度假別墅，整棟租給喜歡慢活度假的觀光客。

需留意的是即使以低廉的價格購入空屋，當一棟空置多年的房子可能需要全面翻新，翻修成本可能需要一段時間，更多說明請參閱：在日本買空屋翻新需要多少錢？需要考量什麼？

圖片來源： STUMP Ltd.

圖片來源： matsuri technologies Inc.

圖片來源： Solid Real Estate K.K.

民宿業法規放寬

通常，民宿經營者（民宿主人）可選擇自己管理民宿或委託他人代理管理。但是，根據民宿新法的規定，為了確保執行管理措施，在一定規定*下，民宿經營者必須將民宿的經營管理業務委任給專門的民宿管理公司＝「住宅宿泊管理業者」。

一定規定：當民宿經營者沒有住在民宿中（或同建築用地中）、用做民宿的房間數超過5的情況，根據住宅宿泊事業法的規定，必須將民宿管理業務委任給專門的住宅宿泊管理業者。

然而，民宿新法放寬法規以前只有符合以下任一條件的人(或公司)才可以向國土交通省登錄成為住宅宿泊管理業者：

• 持有以下任一國家資格：①宅地建物取引士 ②公寓管理業務主任者 ③賃貸不動產經營管理士
• 或擁有2年以上房屋交易或物業管理實務經驗

對於沒有上述任一國家資格也沒有房屋租賃交易或物業管理業界經驗的人來說，無法克服上述條件就無法成為民宿管理者，也成為增加民宿數量的阻礙。

因此日本政府計劃放寬條件，讓有興趣經營民宿的人可以透過參加指定講座習得經營民宿所需的不動產管理業務與知識，登錄成為住宅宿泊事業者。政府已於2022年度中決定方向以及改訂民宿經營指導方針，並於2023年夏季開始招募開辦講座的機構，以實現在2023年度內開辦講座的目標。

更詳細說明請參閱：日本將放寬法規 沒有不動產執照或業務經驗也能管理民宿

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參考資料：

國土交通省觀光廳「住宅宿泊事業の宿泊実績」、全國賃貸住宅新聞「民泊ビジネスの復調顕著」、「復活する民泊需要　事業参入を考える際に知っておくべきこと」